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海淀中关村附近看房报告

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发表于 2018-10-8 18:01:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
标  题: 贡献下海淀换房经历
http://www.newsmth.net/bbstcon.p ... ate&gid=2468769

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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 10:34:34 2018)  在
【贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

买卖干货

4月7日卖:清河小两居57.34m2  401W (挂牌价 415W)

4月8日买:知春里附近小两居61.5m2  629W (挂牌价 650W)

现状:现在住在北五环边上;工作我在北四环,老婆在北三环;换房目标北三环;价位600W多点,小两居。
换房主要原因:缩短通勤时间(主要是老婆的通勤时间)便于照料孩子,解放老人回老家;换个学区
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 10:58:13 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

现场看房时间:大概3月20日—4月7日
(由于经历过2016年房市火爆时的抢房,所以看房时间没有太长,觉得看房人挺多,怕拖时间长了,一些好房子坐地起价,基本是看到满意有两三个备选项就买了)

1.    小南庄附近
1)    小南庄小区
小南庄是我最先看的一个片区,当时和大多数家长一样,奔着好的小学去看的,这里有个老牌学校,万泉小学。公司里有好几个同事买了这个学校的学区房,所以最先看了这里。
可能是习惯了现在的居住的环境,虽然对老婆小早有耳闻,做好了心里准备,但是乍看了看,还是有点接受不来那里可以够得着的小区。
那边的特点就是“两级分化”。好的小区(如万泉新新家园、阳春光华等)价格基本都没看到低于1000W的,高到你基本没想法。
可以买的小区,最典型的就是小南庄了。小区特别大,但看了两套就放弃了。环境实在不能忍,无论是小区还是楼内(也有可能是中介不熟悉,刚好带我看最搓的楼栋)。先说说小区吧,影响最深的是两点:第一收破烂的车在小区里面的自由行驶,建筑垃圾散乱在地上躺着,也没人管;第二是小区里老人真多(周末看的房,按道理,年轻人也没上班)。再说楼内,公共楼道的扶手都生锈了,楼道的天井黑洞洞的,等也不亮,偶尔还能看到蜘蛛网。搞不明白,居住的环境这么挫,物业就不能稍微搞下吗,刷刷墙,地面用水泥铺下,感觉也没多少钱吧。

具体到房子,看了一套小三居的,三楼的,房型到是不错,双卧朝北,主卧朝南,不满2公房,房子可改动空间比较大。当时报价680W(现在看还挺便宜),但是税挺重的,超出预算。
还看了一套的塔楼一层的。塔楼有个单独小院,环境稍好点。但是户型颇为奇葩,转来转去的,看了一眼就放弃了。

其他中介还说要带我看看其他几套房,我直接说不看了,主要还说环境吧,想想自己小孩未来10年要在这里生活,虽说学校不错,但还是算了吧。

买房的想法这个时候也变了,最开始还是小学优先。但后来想想,小孩的成长也不仅仅是学校,周围的环境也很重要,如果小区连最基本的干净整洁都没有,然后年轻人又少,还不如重新选择。

当时可能心里落差比较大,周围几个小区(万泉河小区、稻香园西里、飞达、小南庄怡秀园等)就逛了逛,也没仔细看就都给Pass了。

由于想法变了,后面也就不太再纠结学校了,还是以居住环境为主要考虑因素,学校说的过去就行。
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 11:10:19 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

不是知春里的哇,附近的,知春东里的,户型是塔楼双朝南的,出房的确不多。。。。所以看中了就赶紧下手了(其实连本房都没看就买了,看的其他楼层同户型的。。。)
【 在 luluwang1119 的大作中提到: 】
: 请问买的知春里是啥样的户型?最近好像房源不多...
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 11:12:46 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

2.    厂洼附近

看这里也是同事推荐的,他们家买房也是先看的万泉的学区房,同样也是觉得这边房子分化特别严重,好的买不起,差的不想买。厂洼这边是实验小学苏州街分校,房子单价便宜一点,也还不错吧。这边就看了半天,看了两个小区,厂洼小区和厂洼7号院。
1)    厂洼小区
厂洼小区也是老小区,三栋塔楼,其他的都是板楼。除了24号塔楼(不知道有没有记错),其他的也比较破旧,环境比小南庄那边干净点,感觉也是年纪大点的人多,问了几家卖房的,都是老人年轻时分的房子,如果子女自己有房的,就卖掉搬到子女旁边;子女没房的,不够住,换个远点、大点的。里面比较好的的24号塔楼,房子看上去新点,但很少出房。
具体看了两套,一套是三朝南不通透的小三居,3层的61m2,里面老人腿脚不太方便,住了5口人,想要换套大的,报价550W。房子挺方正的,价格也合适,当做备选吧。其他的还看了板楼5楼的,刀型的,还有一套塔楼的等等,都比较次,直接pass了。
2)    厂洼7号院
厂洼7号院好像原来是海淀教委的分房,是附近环境最好的了。墙面一看就是经常刷新的,小区内部也非常干净,整洁。但是价格也比周围贵点。
但里面的房型不太好选,两居的都是76平米的,得700多万,够不着。一居室的50几平米,500多万,不够住。只能放弃了…
之后就没来这边看过,因为量了量距离,这边离我老婆单位稍有点远了,骑车大概得30M左右了,前面的备选也放弃了。
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 11:18:51 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

3.    海淀南路
也有同事在这住的,看的都是高层塔楼,板楼的没看到,对口的小学好像除了10号楼是万泉小学,其他都是八一小学。几栋楼都是邻着海淀南路,9、10楼西边还邻着苏州街。环境比较吵(高楼层可能好点),无小区,下楼就是大街,小孩也没处遛弯去,而且也担心安全问题。楼里面,好像除了9号楼是自有物业,比较好之外,其他都一般,楼道也不太干净。
看了10号楼的一套高楼层西北向的74m2小三居公房,主卧西北向两个大窗户,刚开始对朝向挺不屑,但进去后发现采光还挺好,可能是因为楼层高加上窗户大。里面也是两位80+的老人住着,特别热情,想卖了与子女一起住,报价680W。因为环境原因就PASS了。(这套房后来660+W卖了)
海淀南路附近最好的小区是海淀南路24号院,是外交部家属楼,中介讲单价得12W左右,直接没去看。
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 12:01:04 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:


【 在 Simply6 的大作中提到: 】
: 想问下楼主,卖的清河小两居是哪个小区的?
永泰西里
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 13:48:16 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

5.    知春里附近

知春里附近看了知春东里、知春里、知春路82号院、双榆树东里、双榆树西里、青云北区还有中关村东路。

小区环境:从我的角度看知春路82号院>知春东里>知春里>双榆树东里>双榆树北里/西里>青云北区>中关村东路

简单说说各个小区环境主要的特点:
1)    知春路82号院
82院是那边公认最好的,单凭一点就可以证明:每一户都有一个独立的地下停车位!小区里面就有食堂和幼儿园。6层板楼是80年代的,红砖外墙,但都要加装电梯了(但好像得较7.8W的电梯费,通常是买的人负担),原来是航天5院机关的房子,每一层都给免费加了3m2左右朝北的阳台,不算面积。还有三栋塔楼,外墙看上去新点。
小区物业挺不错,很干净。楼间距也比较大,楼与楼之间的绿化也不错,还有喷泉(滴汗)据说夏天会开。塔楼下面还有个活动广场,活动空间相对也不错。但是!价格很贵,板楼里面的2居室50几平报价都在700W以上,加上电梯费,基本都13W/m2,也忒贵了,都比中一学区房贵了!只能眼馋了。
塔楼里出的房子很少,而且出的大都是一居室的。出的三居室都大于1000W,不考虑了。
    缺点是5号楼临街,早上那条街会有卖菜的,很吵!
    具体房子看了一套双卧向南、南北通透的54m2小两居,三层,房子不错,问了低价670W,超预算,PASS!塔楼里看了一套一居室,想看看有没有改成小两居的潜力,发现没有后PASS。

2)    知春东里小区
东里小区物业不错,比较安静,楼之间打扫的比较干净,绿化也不错,还有一些公共座椅可以乘凉。紧贴着小区还有一个知春公园。公园不大,打理的不错,可以散散步吧。共11栋楼,1~8是塔楼,房子也基本是80年代的(这一带基本都是80年代的,有的网上写90几年都是蒙人的)。塔楼下面还有一个小小的小区广场,可以活动(哎,城里面随便点空地显得那么珍贵,都得赋予点功能)。塔楼的物业也不错,外墙和里面都改造过,外面做了保温,里面贴了瓷砖,楼道也是有人打扫,很干净(对比知春里同样的塔楼要好多了)
小区旁边还有一个海淀机关幼儿园,
小区房子以前基本都是机关单位的分房。居住人员素质不错。可能好多都换过业主了,里面年轻人也不少。楼下就是10号线知春里站,很方便。
小学对应的是人大附实验小学(原知春里小学)大概1里多路吧。
合适的只看了塔楼里的双朝南(其实是东南)的两居室,感觉还不错(作为备选了)。
塔楼里比较好两居室户型也就是这种双朝南的了,还有的就是蝴蝶型的(大蝴蝶、小蝴蝶)看着就蛋疼。三居室的74m2的东南或西南朝向的最好,还有两边朝东或朝西的80几平,户型一般。
板楼里最好两居户型是长方形的57m2左右的,主卧墙可以打掉,做个小客厅。当时出了一套5楼的,中介说620W以上。但业主不太配合看房,好像不是立刻要卖,后来就没太关注。

3)    知春里
知春里小区的户型和知春东里类似,简单逛了下,没看房。小区比知春东里大多了。小区环境还行,物业不统一,有几栋楼还可以,有的就没有物业,比较脏乱。最好的是人大附实验小学和幼儿园就在小区边上,上学很方便。

4)    双榆树东、西、北里
双榆树东里、西里、北里。几个小区类似,没有太大的区别。其中双榆树北里旁有个双榆树公园还不错。楼和楼之间的间距还行,小院比皂君庙那边大不少,有几栋楼之间的绿化做的不错。
买这几个小区最大坑是有几栋楼是邻着三环路和中关村大街的,特别吵!
这几个小区看了三套房,一套双榆树东里的54平的一层,小两居,报价510万,中介说还能还价。户型一般,类似刀型那种,南北向的,但次卧在进门左手边,卧室墙不是承重墙,可以拆除。主卧和厨房在南北直线上,感觉有点奇葩,楼层也不好,pass了。
第二套是双榆树东里三层的62平小三居,南北向的,中间卧室也有朝东的窗户,墙面可以拆掉做一个大的客厅。报价580万,当时由于知道知春里的一套同样户型的卖了660万,所以挺心动的,作为备选项吧。同样户型的还看了一套一层,业主原来是一层做商铺,后来被zf给关了。房子临近北三环路,比较吵,放弃了(前几天,被版内朋友买了)。
第三套也是双榆树北里的一套55平左右,小三居。南北的,刀型的,房子空间利用的挺合理,双卧超北,主卧朝南,主卧可以改造成客厅。不过也压缩了厨房和卫生间的空间,卫生间不到2m2,特小。当时业主报价530万,被别人秒了。
    这一带还粗略看了青云北区、中关村东路和双榆树北路小区,大概的影响是青云的楼层挺高的,小区里面环境和双榆树东西里差不太多,但中介说外面有个菜场,早上比较吵,就没有继续看。中关村东路和双榆树北路小区都是靠路边,没有小区,小孩连个遛弯的地方都没有,果断Pass。不过这几个小区的价格也要略地点。一分钱一分货吧。
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 13:56:09 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

4.    农科院附近:

重点看了皂君庙、农科院、双榆树南里还有青云南区
总结:环境 农科院>双榆树南里>皂君东西里、青云南区

1)    皂君西里
总体感觉皂君西里小区里面环境比较一般,紧贴着皂君庙路,无小区,楼和楼之间有个小院,小院里面的卫生一般。最大的缺点是楼间距过小,停了几辆车就有点压抑的感觉。
看了一个一层南北通透65m2的小三居,带10m2左右自建,网上看房型挺好的,主卧可以打通做个20m2的大客厅。现场去看,刚进去单元门一股刺鼻的味道差点没把我给弄吐了,再一看发现是一楼有个公共的下水井盖。尼玛,物业(有可能没物业)就不能处理下吗,这么大的下水味道怎么能忍?进去屋里也是,租户卫生也不太好,味道也挺大,没看两分钟就跑出来了,直接Pass。
    又看了一个3层的57m2左右的,房型也挺好的,南北通透,主卧的墙是非承重墙,可以做个10m2左右的小客厅,但单价较高>10W/m2,当时比周围的多了1W左右。由于小区环境原因也Pass。

        看房体验太差了,中介说皂君东里环境比这还差,就不去看了。

2)    双榆树南里

   双榆树南里环境还可以,看的房子离主路有点距离(也有塔楼靠着三环路),楼和楼之间的间距大了一些,楼外墙也翻修过,看着挺干净,据说一些还会装电梯。里面还有一个小院是华侨公寓,修理的更好一点,但没有合适的房子。
   看了一套4楼60m2左右的,南北的,但户型是主卧较大,客厅很小,只能吃个饭的那种。客厅有个窗户是朝天井的,但天井早被封了(滴汗),黑洞洞的,还不如封起来。楼层也有点高了,4层对于带小孩和老人来说有点累。Pass

3)    青云南区
     看了塔楼的南西的55m2 小两居,得房率挺高,业主装修特别好,想换个大的(和我们相反,围城!)房子挺满意的,但是不满五唯一,税特别高。
    青云南区的环境也特别差,特别是那几栋板楼,青砖的,感觉是五六十年代的房子,也没翻修过,特别旧!塔楼也是,楼道地面水泥都裂了,扶手都生锈了。Pass


4)    农科院大院

看了两套房子,户型几乎一样,小板楼里60m2左右的刀型的,一套二楼,一套四楼临街(现在都卖了)。房子本身没什么优势,一看就是80年代的,外墙都没做保温。优势就是农科院是这边唯二的政府大院,还有一个铁科院,但铁科院对口小学稍差点。对农科院我还是比较熟悉的,刚来北京时在这住了一段时间,当时没觉得有多好,不就是普通单位大院嘛。没想到这里拥有着附近最好的居住环境(滴汗),三环里真是80%以上都是老破小。
说环境,和上面的几个小区比,要好不少,主要是楼间距大,停车方便。和农科院一个院子,农科院幼儿园也在院子里。院里很安静,路挺宽,绿化做的也不错,西边还有一个广场,活动区域挺大的。但是!价格高啊,上面两套都是报680W,而且降价空间不大,超预算了!
此外农科院里面的塔楼,外表看上去新一点,但都是90m2以上的,单价也都>11W,好的都报道12W了。附近的农影小区也是,相对新点,户型要更好点,但都没有小户型的,总价基本都在1000W以上。

上面看的几套房子都是农科院附小的学区房,属于北太平庄学区。农科院附小属于这片最好的小学了,但对口中学有个大坑中(105),比我现在住的地方的中学都要差劲。
另外一个需要考虑因素是现在政府对于学区房改革的方向是弱化学区房的概念,每个学区最好小学对应的学区房将来的价值肯定会下降。后来海淀出了“一对多”的正常也证明了这一点。
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  zulier2018 (zulier2018) 于  (Mon Jul  2 20:07:44 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

再写下买房中的经验吧:

1)周期周期周期!特别是换房的买家,卖房时一定要注意合同上的周期,不然一旦出问题,自己买房就会非常被动

2)选中介的方法:这次买房的zj非常给力,有10多年经历了,还是北京人,对那块区域特熟,业务很专业。卖的房子zj是的新人,人挺老实,但是业务太不熟悉了,中间遇到公积金的麻烦,啥忙没帮上,办事还墨迹, 差点没把我气死!哎,不过看他是个新人,也挺不容易,就没投诉他。
   后来总结经验:直接到zj网站上找业务量大的老中介,一般长时间干,干的还不错的,业务能力都还行
3)充分了解贷款和税收政策,可能你觉得了解的比较多,但其实各种贷款(公积金、商贷、消费贷、抵押贷等等)的条件,税收的收取的条件都不一样,有的认贷,有的认房。多了解下可能会让你能买到  原来够不着的房子,或者合理避税!

4)多了解购房中的流程,以及各个流程的管理部门(公积金中心、银行贷款部门、住建委等等,甚至其中的能帮上忙的人也可以了解下)。如果买卖中没有遇到麻烦还没事,如果遇到了,千万别指望中介,只能自己去跑,所以先熟悉好,有备无患(这次卖房时遇到公积金升级,直接威胁到买房违约日期,都是自己去跑公积金中心解决,lj的zj屁忙没帮上)。

5)现在的行情感觉是:好的、价格公道的房子基本一出来就都很快卖掉了,剩下的都是价格奇高或者有硬伤的房子
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  GoldenBoy9 (晚枫) 于  (Mon Jul  2 20:18:26 2018)  在
【Re: 贡献下海淀换房经历】 的大作中提到:

万泉新新家园、阳春光华在万柳也是中下端的盘啊...
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