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自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介

2017-3-8 20:26| 发布者: 地青兔| 查看: 766| 评论: 0

摘要: 经典长文,值得收藏学习,拜服作者,钻研的精神很值得称赞;买房,尤其是买二手房这事,其实并不复杂;中介费和提供的服务差距太大,99%的人都感觉不值 ...
标  题: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1727081

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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 10:05:27 2016)  在
 【【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:


先写摘要
卖二买二,买的两次都是自行成交

流水账

第一次,2014年夏天,学区老破小三居,zj带看一次,然后自己去敲门,自行成交,全款,历时近3个月,经历自己卖房腾名额,卖方离婚做唯一,其他都顺利。

第二次,2015年夏天,难度加大了。自己在网上看到的房源,空房找不到业主,通过物业取得联系方式,反复谈判,一波三折,历时3个月,自己办理公积金贷款120w。经历两次房产抵押,掏大额首付给卖方解抵押,自己算错税,动员卖方离婚避税,重走网签面签等等。

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前言:
收藏这个版2年多了,一开始是为了卖房,期间在版上学到越来越多的知识,从问别人开始,逐渐开始能够回答别人的问题。第一次自行成交成功后本来想写一篇心得的,但是拖延症,一直拖了一年又买了一套,到现在又过了半年。终于下决心决定把这段经历记述一下。文笔一般,主要写流水账,但求真实。

体会:
买房,尤其是买二手房这事,其实并不复杂,但是大部分人一般也就经历一两次,有的人懒得琢磨买完了也没弄明白,有的人弄明白了,但是也没机会再用了。说个最简单的道理,中介的平均学历低于大专,买房的无论学历、智商还是素质都远超中介,之所以大部分人被中介牵着鼻子走,一是信息不对称,二是没经验,三是抹不开面子。

成果:
算了一下,十来年了,买二手房两次,都是自行成交;租房3次,都没找过中介;出租房8次,6次自行成交,2次委托给中介,其中一次中介没挣到钱还赔了我2个月租金;卖房两次,都在本版挂过,本来也想自行成交,但是没机会,其中一次协助买方跳了中介,帮买方也是帮自己省了一半中介费。结论就是这么多年没让中介从我兜里挣过钱,……

经验:
作为买方,自行成交无非就是为了省一些中介费。但是换位思考,自行成交对卖方有什么好处呢?如果没有,卖方为什么要配合?反之,如果有好处,卖给谁都是卖,卖方为什么要拒绝?

很多人都觉得联系不上卖方是无法自行成交的原因,其实联系上并不难,真正困难的是说服卖方同意跟你自行成交。卖方不同意,无非就是不信任,所以自行成交的要领就是要取得卖方的信任。我觉得买方要做到以下几点:

1、有充足的基础知识,了解买卖程序。卖方不一定了解交易程序和手续,如果你也不懂,那根本没法自行成交,卖方不会同意的。这种情况你只能想办法说服卖家同意让你找一家收费比较低的中介成交。

2、给出有吸引力的价格。当然这个价格是指净得价,也就是说省下来的中介费不能你全占了,怎么也得得分给卖方一些,否则卖方凭啥同意你自行成交。当然也不一定就是加钱,也可以是其他方面,比如少砍点价,或者定金多给,或者同意给些首付等等,总之就是得体现出你比其他潜在买家的优势。

3、拟定周密、公平、可执行、符合法律法规的合同。卖方同意自行成交了,下面一个问题就是尽快签合同,合同从哪来?所以你得负责拟定合同。其实和做买卖一样,合同得考虑双方的利益。因为没有中介的格式合同,也没有中介从中间调和,你如果处处想的都是自己的利益,而不考虑对方的利益,那这买卖是谈不成的。当然你肯定要保障自己的利益诉求,但是也得顾及到卖方的利益诉求,而且要能想出来对双方公平的保障条款。最重要的就是程序,什么时候什么步骤给钱,给多少,怎么给,如何通过这些步骤保障同时也约束双方。

当然了,自行成交也得看市场形势,像前一段时间的单边上涨形势,能不加价买到就不错了,这种买方完全强势的环境,自行成交就别奢望了。但是平稳的市场环境下,自己成交还是非常有可操作性的。
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正文:
第一次自行成交

时间:2014年7月(当时的市场环境和现在完全不同,参考价值有限)

背景:
一直想换房,从郊区换个城里的学区。自己的房子2013年4月新政出台之前没能及时卖出,新政出台后不满五,被税,只能等,期间自己的房子没怎么涨,但是目标学区房猛涨。等到2014年上半年学区政策剧烈变化,下决心把另一套好卖一点的也挂出来卖,但是2014年上半年二手房不景气,咬牙不降价,拖到夏天开始有人谈,感觉有戏,开始同时看西城学区房。

7月底经过不懈努力终于签约卖出,第二天第一次找zj把目标房源带看了一遍,无奈自己太挑剔,学区老破小大部分看不上,唯一一个稍微中意的又是个一楼,犹豫中该一楼卖出。一周后两家zj同时电话推一套房子,房主卖了一个多月急了降价10万(当时正是市场最淡的时候),其实降了10万仍然属于偏贵的房源,但是该房户型、楼层各方面俱佳,尤其是装修较新,在老破小中比较难得,这也是卖方心理价位较高的原因。唯一的缺点是没电梯,好在是3楼,之前完全不考虑没电梯的房子。看房之后lp难得的表示可以接受,(装修好对于卖房真的很重要),算了一下价格觉得虽然单价仍然较高,但是物有所值,决定出手。电话和中介谈了一下中介费,黄zj砍到1个点,绿zj砍到1.5(那时候绿zj还没有规定不低于2.5)。

抱着试试看的态度,第二天晚上去敲门,房子是老北京夫妇,已经买了另一套房子,急着卖房用钱,卖了一个多月,心理防线松动,咬牙降了10w,对于我们不还价自行成交的条件马上接受,当然还有一个原因是我们全款,其他有意向和他谈的都是贷款。约定第二天晚上约老两口的女儿女婿再谈。

第二天白天我补了一天课,主要参考本版的一些自行成交攻略,打印好了两份自行成交版合同,面谈时老两口不像第一天那么积极,主要是对自行成交有顾虑,建议我找个便宜的小中介,谈得较晚,约定第三天再谈。

第三天白天谈成加价1w,自行成交。晚上立马盯着老两口签合同,写合同时得知他们买的房子已经网签,卖的这套已经不唯一,虽然是老公房,个税可能就1个点,但是当时对此不确定,卖方也不愿意承担税费,主动提出离婚做唯一。老爷子提出等离婚变更完房本再签合同,这当然不行,果断提出先签合同,补充协议中注明卖方需要做唯一,房本变更后再把新的房产证号补到主合同中。当场给定金5w,老爷子要求的20w定金,其余15w待房本变更后合同补充完整后给齐。签合同时,由于老爷子不接zj电话,我也没接zj电话,zj比较敏感,换了个陌生号给我打,接起来后意识到是zj在探消息,马上挂掉,给中介发短信说在外喝酒,稳住了中介。同时给老爷子打预防针,告知zj有可能从中搅合,如虚构有人出高价劝其毁约等手段,老爷子表示签了合同不会反悔。约定下周一带老两口去西城房管局变更房本,然后补充合同,付定金。

果然中间这个周末zj发现老爷子不配合看房后开始大闹,一边虚构高价买主,一边堵老爷子门,老两口还吵了一架。不管怎样,周一早早开车带老两口去西城房管局做了婚内更名,当时房管局还很冷清,都不用怎么排队。然后补齐合同,给齐定金。

失误:

1、签合同时看了户口本,户口本上没有孩子,而且户口本较老,上面没有孩子迁入迁出的记录,判断应该没有占用过学区,也没去派出所查,(当时还是经验不足,其实还有可能有其他人的独立户口本,虽然概率很小)。

2、由于是换房,签合同时尽量给自己争取时间,约定自己的房过完户后才能网签,网签后给一笔首付,剩余房款过户当天给。
其实当时完全可以立即网签,因为卖的房不满五,不唯一也无所谓,只要卖的过户完毕,买的就算首套了。

3、主动提出首付不走资金监管,网签完了就给,觉得网签了就安全了(经验不足)。

4、没留尾款(还是经验不足)。

5、时间估算失误,认为卖的过户完了就可以买房过户,其实还需要等卖的房子贷款放款,否则手里没有钱,没法付款过户。幸好合同上过户最长期限写了3个月,不至于违约。
但是口头答应了老爷子尽早过户,而且网签后一笔首付给出去了,夜长梦多,还是应该尽早过户。于是开始盘算自己手里的钱,算来算去差20w,开始和亲戚打预防针准备借钱。后来930自己郊区的房子卖出,收了20w定金,同时卖的房子买方比较配合,公积金2周放款,没有影响,这是后话。

经验:

签合同时对税费不确定,双方都不愿意写承担全部税费,最后写明卖方承诺满五唯一,满五唯一的条件下税费我出,如果不满五唯一有多的税费,则解约,双方免责。
卖方提出既然自行成交我省了中介费,合同中应写上我负责办理各项手续,他们配合,欣然应允。实际上各种手续也都是我开车带着老两口去办的,除了他俩离婚之外。
卖方担心我拖延时间,于是我主动提出十一之前不管能不能网签都要付首付,又给自己下一套。

幸好卖方刚买了一套房,走过一遍中介的交易流程,对我提出的流程和条件也认为比较公平,没有什么不快。

然后就是走流程,由于隔一个十一,购房资格核验做早了怕失效(30个自然日),做晚了又怕耽误十一前网签,到时候不网签也得给首付,风险更大。最后在购房资格核验通过的第八天卖的房顺利过户,资格核验通过(要是早提1天估计就通过不了,汗)。

网签当天缴税。一直担心房本变更后房本时间变了,怎么证明满五(当时还没有五改二,除了个税还有营业税),还动员老两口找当年的购房合同,但是只找到了复印件。后来网签时问明白了,需要去调档窗口开具满五年证明,西城是房主本人到场可以给开满五证明,房主不到场的情况下,代理人持房本可以口头告知,但是不给开证明。所谓的证明就是一个房本历次变更的档案,婚内更名不属于交易,满五连续计算。交税时把证明交给地税,地税还看不太懂,还是我给他讲解了一遍这个证明怎么看,然后给开了缴税通知单,个人所得税、营业税免征,一块石头落地。

十一后过户还发生个小插曲,由于约定过户当场给齐房款,没做资金监管,坐在房管局大厅排上号了开始网银转钱,结果发现中行网银单日上限50w,根本不是客服说的500w,赶紧杀到附近的网点柜台转账,回来时号已经过了,幸亏我眼疾手快抢到上午最后一个号,要不然还得等一个中午(几百万已经给出去了啊)
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第二次自行成交

2015年第二套卖出后开始准备买第二套。整个上半年一直横盘,目标区域次新小区不多,有南向的户型更少,出房很少,所以也不着急出手。5月看中一套房,房主卖了3个多月后主动降价10w,基本可以接受。zj带看后发现房主把钥匙放到了物业,于是找到物业大叔,顺利要到房主电话。短信沟通后双方取得信任,但是房主降10w的报价是全款价,而我打算公积金贷款80w,房主能接受贷款,但是表示贷款加价10w,其实双方差距不大,如果约见面估计讨价还价基本就谈成了。但是我当时觉得房主急用钱,拖一下也许有利于砍价,而且我当时公积金差2个月满1年,所以想再拖一拖。结果一周后有人按房主的报价全款买走,略后悔。

到7月底,同小区又出了一套,户型楼层装修都略好,报价和前一套的贷款价格一样,但是不唯一,有30多万的个税,看了照片后觉得可以接受,电话了不同的中介,互相印证了大部分信息,房屋空置,钥匙委托给了多家中介,房主急售,不愿意做唯一。但是有的中介说此房有将近400w抵押需要买家首付解压,有的中介算出来个税将近40w,有的说无抵押,个税30w出头。找zj带看了一遍,发现联系房主比较难,空置,钥匙都给了中介。

然后通过同事找到了该小区的业主,通过业委会拿到房主电话。电话沟通后房主很积极(卖了3个多月,看房的很多,但是因为价格较高,最主要的是一需要高额首付解抵押,二有个税网签价不能高导致贷款不能太多),完全接受自行成交,并主动约我去她家面谈。

当晚见面后互相了解了一下,房主做生意的中年夫妇,多套房,很有钱,但是现金流紧张,所有房产都在银行做了抵押贷款,卖房主要为了腾名额。不能做唯一是因为女方是外地户口,离婚的话需要再等10年才能办户口投奔进京。由于我不需要高额贷款,因此能满足低网签价避税的条件,房主比较倾向卖给我。

但是当天情况发生了变化,有中介给房主出主意可以把此房赠与给她亲妹妹做成唯一(中介也够笨的,这房子挂了3个多月没人想到过这招),但是我们都不确定能不能这么操作,有的中介说妹妹不算直系亲属。我也希望能这样避税,因此当天约定各自回去研究政策,同时筹钱。

第二天形势逆转,听说避税可行后,很多中介给房主打电话,抬高了房主的心理预期。当天电话里表示可以离婚做唯一,但是房价加30w,基本相当于省下的个税全归了房主,但是解决了不能高网签高贷款的问题,很多中介开始推这套房子。当天晚上再去房主家谈的时候房主态度就不那么积极了,导致砍了1小时只砍下来3w,不到1%。因为我自己算了一下按最低指导价网签个税应该不到30w,所以自作聪明劝房主不要离婚(房主确实也在犹豫,既舍不得户口,又想多挣30w),这样一来我能省几万(实际上我算错了,后面带来很多麻烦),二来可以凸显我这个高首付买家的优先性。最后讨价还价到11点多成交,定金将近100w,另外200w首付给房主解抵押,同时约定房主把此房或者另一套房抵押给我作为保障,走公积金贷款120w。

由于房主做生意的,非常精明,因此不用多嘱咐什么,签合同时互相权利义务写的比较清楚。关于税费又纠结半天,女房主看我愿意承担个税,开始怀疑我是不是有内部消息个税会取消,提出在补充约定中写明如果个税取消省下的个税双方平分,我问她如果有新增的税费她是不是也能帮我出一半。最后合同里写我承担契税、个税,如果有新增税费双方再协商,协商不成解约,退回所有已付款。实际上这么写比较坑,但是没办法,谁也不愿意承担风险。签完合同半夜1点半。

其实首付200w我也知道有风险,所有要求房主把房产抵押给我作为保障。后面电话咨询海淀建委,了解到该房房本不是X京的,不能带着抵押做网签和房源核验,也就是说如果抵押给我,网签前也需要先把给我的抵押解除,才能做房源核验,5个工作日后才能网签,这期间我失去了保障。所以后来说服房主把另一套房抵押给我,过户前再解抵押。不过另一套房也有抵押贷款,房本在银行,需要房主去借出。实际上另一套房去掉银行的抵押贷款,残值根本不够200w,但是聊胜于无,而且侧面了解了一下房主的公司,经营状况良好,不像是要跑路的样子。

当时约定所有手续自己跑,所以开始一遍一遍的跑建委

1、海淀建委,买方资格核验,同时把房主的另一套房抵押给我。办抵押时建委要求我写明,已知晓该房有抵押,此次是二押。然后和房主去银行,我把200w转给他,看着他当场操作自助还款,还清房主的抵押贷款。因为是小额信用抵押贷款,不是房屋按揭,所以不用预约扣款,随时可还。为了还款这个问题还专门咨询了银行,本来想我把钱存入银行的账户作为还款,但是银行不接受,只能先转到房主卡里然后他在柜员机上自助还款,也就是银行不和我发生任何关系,相应的也不承担任何责任义务。中午银行不上班,房主夫妇请我吃了午饭。

2、一周后银行出解抵押材料,期间赶上9.3阅兵限行,材料需要分行报总行盖章,实际用了两周才拿到。赔房主去海淀建委办解抵押,结果发现银行把解抵押委托书上应该盖在委托人位置的章盖在了被委托人的位置,建委不给办,让找银行重盖(那就得再等至少一周),找到值班主任说明情况,其他材料齐全,值班主任比较通情达理,同意给办了解抵押。一个工作日归档,所以当天不能办房源核验。

3、第二天去办房源核验。同时去调档窗口复印了原始契税票盖章,用来抵个税,因为房主的契税票找不到了。去楼上的地税问了一下,之前房主开的房贷利息明细不符合要求,利息明细上没有借款合同的信息,也没有房屋地址信息,体现不出来和该房屋的关系。地税大妈的意见是重新开一份,可以接受手写的房屋地址,只要盖银行的业务经办章即可(方章,银行的圆章改起来需要申请,麻烦)。后来电话开明细的分行,服务不错,同意重新开一份明细,并手写了地址盖章。

4、5个工作日后房源核验通过,去办了网签,网签价格按照我用版上算指导价的软件算出来的,贴着指导价,预计个税28w。然后把之前抵押给我的另一套房办了解抵押。又去楼上地税把重新开的利息明细和契税票盖章复印件给大妈看了一遍,认可。

5、第二天和房主夫妇去方庄办公积金初审,这个是之前没办过的手续,很担心缺材料,好在公积金中心的电话服务很好。

6、3天后康正上门评估。当天下午我用算指导价的软件又算了一遍,这是发现上面有一栏特殊商品房,然后在里面找到了我这个小区的名字,但是不完全一样,心里开始打鼓,然后又仔细找,选中以后里面会出来地址,和房本一模一样,按这个算了一下,指导价高了40多万,个税变成了36w。想了一下确实曾经有中介告诉过我这个小区是特殊商品房,指导价高,个税得36、7w,但是因为更多的中介算个税的时候都没这么多,我还认为是这个中介业务不精,因为根据我和中介电话沟通的经验,一般中介算的指导价都比实际偏高,一来很多中介流传一个很弱的谣言说网签价低于指导价不能过户,会被要求重新网签;二来中介也担心把税算少了后面会被买卖双方追责。
之前我一直都为劝房子不离婚沾沾自喜,以为自己可以剩2w的税钱,结果发现竟然是亏了6w。马上打电话给房主,说明了情况,约定当晚去她家再谈。我当时的想法是再砍砍价,当然也知道基本没戏。果然一见面就房主就先表示她不会承担一分钱。然后开始讨论赠与她妹妹做唯一的可行性,结论是基本可行,但是会比较麻烦,她妹妹做资格核验,然后过户,再缴税。另一个方案就是离婚做唯一,我当时病急乱投医,主动提出他们离婚的话我出30w作为补偿。因为当初签合同的时候就提过这个方案,当然那时候30w肯定是要还还价的,现在这时候再还价就显得没诚意了。房主夫妇说考虑一下,当天约定不管如何第二天都去建委,不避税的话就缴税试试,看看会不会我算错了,避税的话就撤销网签,重新签。

7、一夜没睡好,第二天一早和房主夫妇汇合,他们俩表示想通了,同意离婚,我补偿30w。实在是出乎我的意料,于是决定建委缴税试试,如果是我算的那么多,就不交,撤网签重来。其实房主两套房都在男方名下,只要把另一套房更名到女方名下再离婚就行了,不用撤网签,立马就可以缴税过户。但是另一套房也办了抵押贷款(做生意的,能抵押的都抵押了),没法更名,只能更这套的名。

当天去海淀建委,二楼拿了缴税的号,但是去得晚只有下午的号了,本来还想试试能不能蒙混过关,因为那个算指导价的软件就是很难用,不注意的话不一定能发现我这套房是特殊商品房的小区,因为名字不完全一样。但是我在窗口旁观了一会,发现没可能钻空子。海淀地税窗口工作人员的程序是,根据房本地址,在一个excel表里搜索,这个excel表里就是所有特殊商品房的小区名称和地址,这样可以避免小区名称不一的漏洞,如果特殊商品房里没有搜到,再按照房屋的区域划分计算指导价。

果断决定直接去撤销网签。撤销时被告知不更换买方的情况下再次网签价格只能比这次的低,不能更高,我问卖方换了算不算,答曰不算,只要是同一个房屋,房主换成谁的名字都一样。由于撤销网签需要一个工作日归档,不能当天做夫妻更名。同时我的购房资格核验已经过期了(30个自然日),重新提交的购房资格核验。另外因为网签已撤,重新做了房主的另一套房抵押给我,虽然房主一再表示互相很信任没必要再做了,但是也没有拒绝,只是又要多花80元房本工本费。

回去以后马上打电话给公积金中心和康正评估,咨询了已经做的初审如何撤回,如何重做,同时让康正先不要出评估报告,否则还得重新出报告。

8、又过一天陪房主夫妇去做夫妻更名,因为是下午去的,排队办完已经快下班了,等到快6点拿到房本。想再去做房源核验已经来不及了。更名时说需要把之前做的房源核验也撤销才能更名,好在核验窗口不用排队,办完马上就能更名。排队期间和房主重新签了买卖合同,卖方换成女房主的名字,补充条款加上房主离婚做唯一,卖方补偿30w,我希望加上免个税为条件,卖方坚决拒绝,表示离婚当天就得给30w。因为当时马上就十一了,而购房资格核验和房源核验都得十一以后才能出结果,为了防止又像2014年930一样出什么新政,所以决定离婚先不着急,最好是等网签了再离婚,降低政策变动的风险。

9、因为前一天没来得及做房源核验,又跑了一趟建委做了房源核验。当天又给了房主10w作为30w补偿的一部分,好在她有pos机,可以刷信用卡,本来30w个税就是打算刷信用卡的,因为现金不够。十一前一天接到房主电话,让我先别急着装修(之前钥匙已经给我了,但是不算正式交付,只是方便我量房进材料),担心有什么变化。

10、忐忑的过完十一,等着购房资格核验和房源核验出结果,和房主夫妇去办了网签,同时在调档窗口调出了房本变更情况,作为满五的证明。然后立马杀到海淀民政局离婚,发现好像不收费了。吃完午饭又杀到方庄,重新办理公积金初审。被初审窗口的人当成中介(已经不是第一次了,在好多窗口都被当成中介),先办了上次初审的撤销,然后重新办初审,把上次交的评估费收条递进去,说清楚了不用重新评估。

11、重新初审的第二天就收到了批贷的电话,不知道为什么这么快,因为按程序说就算不用重新评估,但是出评估报告怎么也得一天,这相当于出报告当天就批贷了。咨询了一下说可以给出批贷函,需要自己去方庄公积金中心取。给房主打了电话,问是不是还需要给他们看批贷,房主说还是希望看到批贷函,因为当天公积金中心已经快下班了,只好第二天再去取,现场打印批贷函再盖章。

12、万事俱备只欠缴税,因为十一之后缴税改成了区域通办,就是说缴税理论上说可以在区内的任何一个地税所办,所以十一之前lj的zj就开始传说十一之后海淀缴税要求户口本上的婚姻状态必须和实际一致,而女房主户口在外地,从十一之前就担心离婚后是不是需要跑回去更新一遍,后来网签的时候去建委二楼的地税问了一下,说不用,带着新的离婚证就行。顺利的缴税,房本上有名字的女房主有事没去,委托给男方办的,离婚证加上之前调档的满五证明,满五唯一。

13、终于走到过户这一步,因为约定的不走资金监管,房主同意先过户后转款(也是够信任的,当然只剩一百多万的尾款了,大钱都已经给了),和房主夫妇办完手续坐在大厅等房本的时候开始手机转账,5w一笔,二十几笔转了半小时,汗。出了房本已经中午了,男房主又请我在建委门口吃了午饭,然后一起去方庄公积金中心送房本,因为觉得房本送进去双方才放心。结果发现,纯抵押方式,公积金中心根本就不收房本,只是收了房本和契税票的复印件,告诉回去等通知去办面签签借款合同。房主都是没有什么异议,但是说实话,有异议也没别的办法了。

14、三天之后公积金中心通知去面签,其实方庄公积金中心二楼办事大厅里的大部分人都是办这个的,因为只有这个面签需要去公积金中心办,初审什么的只有自行成交的才需要去方庄办。又一次被窗口当成中介,发现忘了带建行卡,又去对面的建行重新办了一张卡。面签还是不收房本,告诉回去等通知,自己把房本送去建行城建支行(就在方庄,公积金中心附近)。

15、周五一早接到建行电话,说下午要送一批房本去办抵押,如果我当天中午12点前能把房本送到,可以赶上这周的抵押,否则要再等一周。幸好我随身带着房本,一周之内第三次去方庄,就为了早点放款,我觉得我也算对得起房主的信任了。建行的人说半年了我是他接手的唯一一个走纯抵押方式的,担保方式是不需要买房和银行打交道的,房本直接给担保中心。其实想想也是,过户之后如果我不去办面签,房主永远也别想拿到贷款,就算他拿着房本也没用,我不签借款合同根本没有人会收房本。所以除非是双方完全信任,否则不推荐卖方走纯抵押方式,风险太大,除了可以省担保费,没有任何好处。

16、因为过户之前基本把房子收拾的差不多了,没有大动,简单粉刷,换了厨卫里的东西,十一之后放了半个月味,过户后的周末就搬家了,同时把自己的房子租了出去。

17、后面放款花了5周,因为房本抵押在建委要排队,海淀、朝阳交易量太大,排队排很久,这也是纯抵押方式的弊端,担保方式不用等房本抵押,一般过户之后2周就能放款了。但是商贷的程序和公积金纯抵押是一样的,都是要先排队抵押房本,才能放款。放款第二天就可以自己去建行取房本了,这个倒是比担保方式快。

上面列的这些数字,每个数字都意味着我跑了一趟腿。数了一下,一共去了13次海淀建委,每次都是我和卖方一起,方庄去了6次,其中两次是和卖方一起去的。所以虽然省了十几万的中介费,但是也不是没有代价的,没时间的肯定不行,至于操心,我认为并不比中介成交操心多,尤其是第二次,如果有中介掺和,后面撤网签、做唯一、重新签合同等等,肯定不会那么顺利。

很庆幸赶在了一个好的时机完成了交易,如果再晚三个月,这个房肯定买不起了,就算签了合同,后面也是妥妥的涨价违约打官司。
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 12:53:29 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

正常情况是不应该这么复杂的
但是遇见了不正常的情况也没办法
只能硬着头皮往下走
【 在 mandy02 (mandy02) 的大作中提到: 】
: 哇,真的好长,每一步都让人胆战心惊,不过好事多磨,感谢楼主分享经验!
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 13:18:09 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

时机这事没法说了
谁也没本事预测
只能是看运气了,赶上什么算什么
【 在 littlebee999 (littlebee) 的大作中提到: 】
: 一字一句地认真看完了,赞楼主的毅力?买房卖房的时机把握得很好
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 13:33:42 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

没有从zj跳单啊
只是通过zj看了房子而已,既没通过zj见房主,又没让zj砍价
总不能看了房子就必须从zj成交吧
【 在 dreamhack (乐天) 的大作中提到: 】
: 从中介跳单出去,中介不会来找你吗?他们门店一直在那
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  timeleap (タイムリープぱらだいす) 于  (Fri Apr 22 14:01:15 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

动员卖方离婚这实在是碉堡了
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 15:04:12 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

看什么情况了
如果你通过中介见了房主,或者通过中介砍了价,那确实算是跳单了

主要还是用了中介多少工作量
看房应该工作量不大
【 在 dreamhack (乐天) 的大作中提到: 】
: 这样中介就不找麻烦了吗?
: 那还挺容易的
: 我老怕中介带看了房子,将来买房子不通过LJ,他们会来找上门来
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 15:25:02 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

这也是因为前面卖方自己就提过这个方案
如果卖方从来没这么想过,那也不可能去动员的
【 在 timeleap (タイムリープぱらだいす) 的大作中提到: 】
: 动员卖方离婚这实在是碉堡了
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 15:57:38 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

没有格式合同,这也是自行成交的难点之一,合同需要自己拟
我写的是算借款,网签以后充抵首付款
去建委抵押的时候还需要写一份格式的抵押合同,按要求填就行
【 在 dreamhack (乐天) 的大作中提到: 】
: 再请教楼主大神一个问题,你第二次买房的时候,让把房主的另一套房抵押给你,这抵押合同怎么写的,首付款以XX房为抵押吗?哪里有格式合同吗?
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  VAV (VAV“_”) 于  (Fri Apr 22 17:23:55 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

拿房本去建委办抵押就行
【 在 Kingfee (XMAN) 的大作中提到: 】
: 大神!太牛了!我也遇到需要先给卖家解押的事情。请问怎么把这套房抵押到我的名下?怎么操作?多谢!
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  VAV (VAV“_”) 于  (Mon Apr 25 09:26:17 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

不用
双方拿房本就可以
有没有合同都会当场再填一份借款抵押协议的
【 在 Kingfee (XMAN) 的大作中提到: 】
: 建委要看到合同之类或者什么才给办么?
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  taiwai (太歪) 于  (Tue Apr 26 12:56:25 2016)  在
 【Re: 【长文慎入】自行成交攻略及流水账--卖二买二,无需中介】 的大作中提到:

尽管中介费是小便宜。但中介费和提供的服务差距太大。99%的人都感觉不值。
【 在 ttyttjy 的大作中提到: 】
: 小便宜 吃大亏
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倡导二手房自行成交,房主多卖钱,买家少花钱
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