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☆☆ 朝阳亚运村小营老破小国管组合贷自行成交

2017-3-26 18:28| 发布者: 地青兔| 查看: 568| 评论: 0

摘要: 很用心的文章,很值得称赞!所有交易流程,从签合同到结束,实际占用时间基本不超过5个工作日,自行成交并不困难!本例中使用了lakey赵律师做合同,效果很好,花费不多 ...
标  题: [换房必看]-------如何完美控制交易时间及-------5天赚7万
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1699313

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  myzy2014 (myzy2014) 于  (Sun Apr  3 08:39:30 2016)  在
 【[换房必看]-------如何完美控制交易时间及-------5天赚7万】 的大作中提到:

标题党莫怪,其实是个出手报告

目录
一、5天赚7万
二、如何控制交易时间
三、经验总结
四、交易时间
五、详细过程

直接上干货:

一、5天赚7万    
所有交易流程,从签合同到结束,实际占用时间基本不超过5个工作日,节省中介费7万。我办理的是国管组合贷,是时间、流程比较长的一种。其他各种更复杂流程的,实际花费的时间一般也不会超过15个工作日,节省中介费十几甚至几十万还是挺值的。楼主是穷人,每一分钱都要节省,土豪就不需要往下看了。很多人不敢脱离中介交易的一个原因是担心流程复杂,自己无法应对,这个真的不用担心,多打几个电话,多做些功课,就搞定了。

二、如何控制交易时间
  1 自行成交
    自行成交的好处不仅在于可以节省中介费,更重要的是只有买卖双方,可以最大程度的掌握交易环节。通过中介成交,大概率会延长你的交易时间。中介本身不靠谱,收完钱就不管了;中介人为制造交易障碍,称银行/建委等第三方机构流程复杂,需要钱打点,加快交易过程;中介机构内部流程排队等等。再靠谱的中介,交易本身对你而言是大事,对他只是一个工作,很难用尽全力,使用一切办法,把事情做到极致。

  2 中介成交
    尾款、尾款、尾款,中介费不要一次付清。付完钱,只能任人宰割,凭中介的良心办事。高手可以谈到几次付清,我等低手至少也要争取到过户完全部付清。不要提什么公司规定,这个门店这个中介不愿意,总有其他中介其他门店其他中介愿意。有的中介为了成交会垫付中介费,总是有人愿意这样做

  3 卖家
    靠谱的卖家值多少钱,众说纷纭。不过,靠谱的卖家可以积极配合你交易,可以配合解决各种意外,可以。。。这一点很重要。

  4 合同
    交易过程中不能只写大的时间节点,涉及到的每一个交易节点都要写清楚时间、违约责任,前两天有个哥们的帖子就写得非常详细。
    

三、经验总结
  1 只有自己的事情,才会用心做,竭尽所能。
    举个不太恰当的例子,过完户去取公积金,单位人事说16:30银行下班,年底一般款项比较紧张,建议明年去。我看了时间,确实来不及,不过离银行不是太远,跑一趟试试。到了银行,果然已经下班,不办业务了。在大厅呆了一会,不到10分钟,出来一个工作人员,问我是不是提公积金,带我进去办了,当天提取成功。

  2 评估价
    国管听说只能用康正,打电话预评估,到不了我想要的价格,有点担心。跑去银行,问了下可以接受的评估公司,告诉我杜鸣联合也可以。打电话约时间,表示自己着急,同时希望评估价高一些。周末上门评估,1个工作日搞定,第二天通知我取报告,为了节省时间,我跑到评估公司取的报告,不用快递。评估公司说从来没有个人直接联系过他们。这个环节我想中介再怎么加快,也不会有自己来得快,评估费400.

  3 预评估
    有了心仪的房子,可以打电话给评估公司做预评估,有了评估价做参考,可以防止自己的报价偏离市场价太多。

  4 交易流程
    很多人担心自行成交,不懂交易流程。这个简单,就是贷款和其他流程,贷款板上有专门的贷款中介,虽然最后没有用上,感觉应该靠谱,板上好多人好评。合同有律师,评估有评估公司,担保有担保公司。其他流程加上约号都有专门的人在做。加起来的费用一定比中介便宜的多。费用只是一方面,关键是流程可控,后付费,谁用谁知道。

  5 第三方
    大家签合同的时候要注意,合同只是对签约各方的约束,不要做超出自己能力范围的承诺,不然会很被动。比如说约定银行放款时间,这个理论上你是控制不了的,受政策、形式各方面影响比较大,不要轻信中介的承诺,一切承诺都要落在纸面上。有关系的除外。

四、交易时间

    朝阳亚运村小营老破小,70平,260w,6/6,96年,全南,满五唯一,自行成交,国管组合贷。

    2015-9-11    看房
    2015-9-15    签合同
    2015-9-18    购房资格审查、房源核验、查询户口
    2015-9-26    上门评估
    2015-9-29    取评估报告
    2015-10-8    资格审查通过
    2015-10-10    网签
    2015-10-26    商贷面签
    2015-10-30    公积金审批通过
    2015-12-17    缴税
    2015-12-18    批贷
    2015-12-25    资金托管
    2015-12-25    过户
    2016-1-16    收房、物业交割
    2016-3-18    公积金面签
    2016-3-25    放款
    2016-4-1    取借款合同、房本

五、详细过程
    2015-9-11,看房。顶层,离地铁远,硬伤太多,没看上。后来一想,没硬伤的我也买不起呀,就它吧。找绿中介跟业主砍价,中介大哥说业主报的是底价,一分也砍不了。中介费呢,也砍不了。得,大哥真牛,交好几万中介费,除了带看一次房,啥作用不起,交易流程我都知道,真心不用你帮忙。跑去找业主,业主不在家。在门口蹲了一会,业主回来了,也是深受中介迫害,没有签独家。小砍了3W,自行成交吧。

    2015-9-15,签合同。找了板上赵律家的律师。可能是1600一小时,律师费6700,这是我觉得花的最值的一笔钱。板上对赵律评价不一,就我的这次交易而言,很满意,合同比较严谨,规避了大部分可能的风险,而且促成了交易。我和业主很多交易的细节都不了解,在律师的帮助下,4个小时终于拟完了合同。

    2015-9-18,购房资格审查、房源核验、查询户口。约好房主,查房屋档案,资格审查,派出所查户口。去银行咨询国管组合贷材料清单,个人办理在建设银行朝阳支行二层电梯左转,只能上门,电话没时间接。

    2015-9-29,取评估报告。带着评估报告和其他材料去银行审材料,银行表示材料齐了,网签完可以来面签了。

    2015-10-10,网签。朝阳登记大厅,不用排队,自行成交的人很少,很快搞定,后来发现把业主的户籍打错了,外地打成了本地,还好最后没影响,大家在这个环节一定要仔细核对,如果信息错了,只能撤销重新签,那之后所有的流程都得重新走一遍。

    2015-10-26,商贷面签。这个环节要注意的是需要业主签一个首付款已付清的证明,我只交了5W定金,还好银行的哥们说这只是个流程,业主也比较通情达理,顺利完成。这个环节有的业主是不签这个证明的,所以要提前想好处理方法,比如加个补充协议什么的。

    2015-10-30,公积金审批通过。简直不敢想象,算上交材料当天,一共5个工作日,国管这是要变身吗?!

    2015-12-17,缴税。等到花都谢了,中间多次致电银行,终于告诉我批了,就差几个章可以正式通知。朝阳现在缴税还比较方便,基本都能约上。中间出了一次错。业主的房本夫妻更名过,跟原始房本对不上,需要去档案中心开个证明。结果周三下午人家不上班,第二天又来一遍。幸亏好缴税号地税的美女给保留了一下,不用重新预约,好人。

    2015-12-18,约过户号。缴税完,可以约过户号了,也不知道什么时候可以批贷,就约了周五下午。提前两周练习下抢过户号,看了看攻略,终于约上了。网站报错也不要害怕,有时候实际上是约上了,就告诉你没约上,我估计是想给你个惊喜,多查一下没坏处。

    2015-12-25,资金托管、过户。上午光大托管,下午过户,解冻,终于拿到大红本了,整个过程还算顺利,感谢业主及各路神仙。整个交易感觉银行还有其他各方都挺好说话的,不用跟中介打交道真开心,真顺利。谢谢中介一口回绝了我的请求。
    
    2015-12-28,去银行送房本抵押。
    2016-1-16,收房、物业交割。业主大哥好人,让我收房了。
    2016-3-18,公积金面签。交完材料中间隔了这么久,不知道什么情况,不过银行还行,听说我N个月还没放款,给我插了个队,办完。后来拿到房本,看到1-18就抵押登记完事了,不知道中间在搞什么鬼。
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  Ashley0607 (尼古拉斯赵四) 于  (Tue Apr  5 21:34:16 2016)  在
 【Re: [换房必看]-------如何完美控制交易时间及-------5天赚7万】 的大作中提到:

好文
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  myzy2014 (myzy2014) 于  (Tue Apr  5 23:03:22 2016)  在
 【Re: [换房必看]-------如何完美控制交易时间及-------5天赚7万】 的大作中提到:

可以
【 在 zhangpc30 的大作中提到: 】
: 求教一下 国管公积金 过完户 就能拿着房本去提取公积金了么?
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  myzy2014 (myzy2014) 于  (Wed Apr  6 22:51:39 2016)  在
 【Re: [换房必看]-------如何完美控制交易时间及-------5天赚7万】 的大作中提到:

可以通过中介看房,也有很多不是独家的房子。能自行成交最好,不能的话尽可能约束中介,要不然会很被动。
【 在 penmant 的大作中提到: 】
: 如果买房已经找好靠谱的房源,或者卖房已经找好靠谱的买家,自行成交当然好
: 但问题这一步不通过zj的话怎么找
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倡导二手房自行成交,房主多卖钱,买家少花钱
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