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☆☆ 国管组合贷两个半月完成交易(16年12月链家中介费1.5%)

2017-11-20 16:06| 发布者: 地青兔| 查看: 875| 评论: 0

摘要: 中介的演戏很逼真啊~~这一拦,更印证了我们的猜测——中介在演戏,不过是在套我的底价;链家在系统里报2个点的服务费,双方协商的不到1.5,约定过户后返还0.5 ...
标  题: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=2081978

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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 10:04:38 2017)  在
 【[原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

先上干货:
坐标:朝阳,绿中介
贷款行:交通银行公主坟支行
2016.12.03与卖家见面、签协议、交第一笔定金
2016.12.06交第二笔定金(卖家用来解抵押)
2016.12.16资质审核通过
2016.12.17评估
2016.12.20出评估报告
2016.12.22网签
2016.12.23面签
2016.12.27公积金批贷,中介预约提前缴税
2017.01.03商贷批贷
2017.01.05缴税(实际上没提前,没想到1月3号能批贷)
2017.01.13过户(自己预约的,其实可以约到缴税那周的周六,无奈工作太忙,实在没时间,中介约的话还得晚)
2017.01.17房本送银行,银行网申
2017.01.20收到中介退还的部分服务费,中介通知可以领取契税票等材料。建委受理他项。
2017.01.22他项办结
2017.02.06他项到银行(春节虽然放假七天,但是银行委托的第三方机构办理他项,第三方早早就放假了,本来春节前就能到银行,被拖了十多天)
2017.02.15放款
2017.02.21通知领房本、贷款合同等材料。

历时两个半月,整体看还算比较顺,但中间也经历了各种煎熬。多亏本版,几乎天天查资料、问询,跟大家学习到了很多经验知识,在此谢过!
后面有时间会再整理一些心得体会,比如国管组合贷的效率,绿中介的服务费,跟中介的沟通等等。

--   
一、看房 
     从7月底开始看房,看了一个月。当时想得很简单,尽量少贷款,只贷公积金120w。所以总价高的排除掉、税费高的排除掉、户型不好的排除掉,结果就是在房价最疯狂的阶段错过一套又一套。之后出国一段时间,直到国庆节。期间也得知国内房价飞涨,很是忐忑,但也很无奈。 
     国庆节回老家,坐滴滴顺风车,碰巧有个同行的在绿中介工作的老乡。跟他闲聊房价走势,我记得最清楚的一句是,不管是跌还是涨,有需求的话能早买就早买吧。其实这也是我自己的想法。 
     作为外地人,好不容易攒够了五年社保,不买房太对不起这五年的煎熬了。 
     但是大家都知道的,国庆节后房源一下子少了许多。我倒是想看房,可惜根本没有可看的。就这样把战线拉到了11月。这时,还是没有中意的房源,于是开始看一居室、开间,虽然打心眼里并不想买小户型。犹犹豫豫着,就到了月底。 
     11月底12月初时,房价仍在涨,但是房源开始多了。我的看房范围也扩大了。不过看得也是真心累了,每天都在纠结。家人甚至开始劝我,买不成就算了。我自己知道这是他们觉得我压力太大,在安慰我。其实他们跟我一样都期盼着早点搞定房子。可能正是因为家人的期许吧,终于鼓起勇气跟两个绿中介分别约了一套自己都不太中意的房子。一套是两居,但是户型不是很喜欢,简称A。一套是大一居,相对便宜,70来平,简称B。两套房所在的小区离得不不远,但分别挂在绿中介的两家门店。 
     跟中介甲约了下午3点和卖家见面谈A,跟中介乙约了下午6点和卖家见面谈B。 
    
二、见面谈出了不到1.5%的中介服务费 
     见面跟想象的不一样。跟家人一起到了绿中介店里,直接被领到二楼的一间小会议室,没有暖气,没有空调,冻得我们够呛。在里面坐了大概一个小时,跟中介甲透露了我的心理价位T,卖家挂的价格是T+18万。等了老半天,中介甲的商圈经理过来满怀歉意地跟我们说,真不凑巧,另一个商圈的一名同事在没有通知他们的情况下带着自己的客户,直接去卖家家里谈去了,并且那个客户出价T+8万。商圈经理说,真的非常抱歉,这是他们的工作失误,本来我是第一个约好了和卖家见面的,结果被人抢了先。但是假如我能出跟他们一样的价格——T+8万,肯定优先我。 
     我说,我们要先考虑一下。中介们回避。 
     我的第一反应是——他们在演戏!到底有没有这个出T+8万的客户,很值得怀疑。家人的想法也是这样。我们觉得假如真有这个客户,那我们肯定不跟他竞争,直接去找中介乙谈B。所以,也就考虑了两分钟,我们就打算放弃了。 
     正要出门时,商圈经理把我们拦住了,说再跟卖家商量商量,同时问我最多能加多少。 
     他这一拦,更印证了我们的猜测——中介在演戏,不过是在套我的底价。 
     索性又回到小会议室,继续挨冻。 
     见面前,我是有整体的预算的——房价加税费不超T+20万。所以,房价就要T+8万肯定不行,我能接受的价格也就在两三万的涨幅以内。 
     这时,中介说卖家也来到了二楼,就在我们隔壁的会议室。看来,那个出价T+8万的客户应该是走了吧——假如真有这个人的话。 
     中介在两边跑来跑去。来回几遭下来,我亮了最后的底牌——T+2万(跟中介说把后面两个月工资都搭进去了)——不会再加了。 
     这段时间里,中介乙一直不停地催快去谈B——也有几个人排着队等着和卖家谈呢,早去早谈。我们也真是这么想的,谈不拢A就去谈B,随时准备夺门而出。 
     又一次被中介拦下时,商圈经理把我拉到另一间会议室,说了一套方案——按我的出价T+2万,中介服务费就是2.7%,房价+税费等就是T+21万。但是业主不同意T+2万。怎么办呢?中介做个好人。让我跟卖家报T+9万,比那个T+8万的客户还多一万,卖家铁定成交。但是比我的底价高出来的这7万从中介服务费里出。相当于中介替我出了这个差价。按T+9万的房价计算,中介费还不到1.5%。 
     这大概就是所谓的房价和中介费一起谈吧。 
     大致算了下,这种方案只比我T+20万的总体预算多了几千块的税费——不再犹豫,成交! 
     这是中介乙已经十万火急了,都六点半多了,B房子已经别人抢先谈了。我也说明了情况,表达了歉意。 
     后面,才真正跟卖家见面。谈了一些琐碎的细节。然后就是各种签名,并当面给卖家转了5万定金,一直搞到晚上九点多。 
-- 
     现在回过头来看,中介服务费的比例真不好说。主要还是看自己的整体预算。在预算基本不变的情况下,如果按T+2万算,就是2.7%;如果按T+9万算,不到1.5%。倒也不存在优惠不优惠、或者占没占便宜的问题。 
     对赚钱养家的工薪阶层来说,一分钱也是我们的血汗钱,真不想这么随随便便就给了中介。但是跟千挑万选的房子相比,中介费真不算什么。所以,放宽心态吧。不要去纠结比较谁的中介费低了谁的高了,钱已经花出去了,今后就努力挣回来吧。 
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 17:06:33 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

面签两个小时搞定。只用去一趟银行,比930前简便了很多。
当时交行有85折优惠呀,建行没有优惠吧,现在不知交行是不是也提高到9折还是跟建行一样没优惠了。
【 在 wiotosof 的大作中提到: 】
: 楼主,我和你的情况差不多啊,不过还在走流程。
: 请问,组合贷面签半天够吗?所有手续只在交行办理就可以了吗?
: 组合贷你为啥选了交行?绿中介一直忽悠我去建行办
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 17:18:18 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

可能是交行刚刚开办国管公积金业务,所有流程都很快。
要流水,不过不是非得覆盖两倍,1.5倍即可,没有卡得很严。
【 在 wiotosof 的大作中提到: 】
: 交行现在是9折,建行据绿中介说也是9折,但我打电话问建行,工作人员说没有折扣,不知道咋回事
: 不过中介说建行批贷到放款要2个月,我看您这个快多了,我也打算试试交行。对了,交行面签要看流水吗?
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 18:24:51 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

是的,他们在系统里只能报2个点的服务费,双方协商的不到1.5,所以约定过户后返还我多给它们的0.5
【 在 angelhater 的大作中提到: 】
: 中介居然会退还部分服务费?
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 22:35:50 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

不高不高,马上更新跟中介和卖家谈判的过程
【 在 angelhater 的大作中提到: 】
: 呜呜,我还是2.55,你的应该是成交价超级高吧
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 22:37:20 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

业主?后续我会更新跟卖家沟通的过程,也是一波三折,中间一度想放弃组合贷走商贷的,还好坚持下来了,事实证明,组合贷也不比商贷慢。
【 在 yukuan 的大作中提到: 】
: 业务愿意接受组合贷?
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Feb 16 23:46:34 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

跟房价一块谈的,刚更新了。
【 在 angelhater 的大作中提到: 】
: 那你太牛了,我找的中介还是我爸同事认识的,也就给到了2.55
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  tedsh (tedsh) 于  (Fri Feb 17 14:55:51 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

唉,外地人啊,非京籍,中介不放心
【 在 Copperfield 的大作中提到: 】
: 房屋评估为啥要等到资质审核完成才做?本来资质审核完成就可以立刻网签面签的。
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  tedsh (tedsh) 于  (Fri Feb 17 14:56:36 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

所以中介的话只能信一半
【 在 muggle1004 的大作中提到: 】
: 签约的时候 ,绿中介告诉我,国管不要组合贷。我都没弄组合贷.....  
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  mycathy (mycathy) 于  (Fri Feb 17 18:26:17 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

羡慕嫉妒恨,绿中介1.5。赞!
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  tedsh (tedsh) 于  (Fri Feb 17 09:13:48 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

三、怎么说服卖家接受组合贷的?

    一提到组合贷,很多人的第一反应是慢。着急换房的卖家一般都拒绝组合贷。我的卖家也是换房,也曾一度拒绝组合贷,甚至撂下过“不改商贷不配合网签”的狠话。当时恨得我牙痒痒!但最终我还是走了组合贷,而且事实证明组合贷并不比商贷慢很多。
    先来看交易流程。去年国庆节前,国管公积金出台了个对我来说非常重要的文件,《关于取消住房公积金个人贷款担保收费优化贷款业务流程的通知》,在时效性方面很重要的一条是压缩贷款业务办理时限,包括审批时限、贷款发放时限,这是我跟卖家谈的重要依据。又搜集了近期一些办理组合贷的案例,大部分都是在时限内提前几天就办完了,拖延的很少很少,这更坚定了走组合贷的信心。实际过程中,公积金批贷2个工作日,商贷部分批贷4个工作日,一共才6个工作日。放款同样很快,从银行拿到他项算起,整整8个工作日。即便从过户算起,也才20个工作日。
    还跟贷款银行有关。看房的时候,只知道建行才能办理国管组合贷。从本版看到交行公主坟支行也能办,之后就在国管公积金中心网站查到了电话。刚开始咨询时,银行说首付超过50%才不看流水,当时又是一番纠结,是多出20万首付不打流水,还是托人找找关系。但隔几天换了个电话再次咨询时,得到答复必须提供流水,但是不要求必须覆盖2倍,而且能高贷。可能是因为他们刚刚开始办理国管公积金贷款,对贷款方的要求不是很高、很严,交易过程中涉及到的评估、抵押送建委等环节都是银行方面自己找第三方做,都很快。像评估,按绿中介说的,一般是十个工作日,交行指定的华源,从评估到出报告,一共才3天。抵押材料送建委也是。当时很多人都担心绿中介走批量,非常慢,但交行自己委托第三方办理,要不是中间赶上春节,我放款时间有可能提前一周。
    交易流程买卖双方都看得一清二楚,像我这样靠谱的买方,再加上靠谱的银行,卖家真没什么理由找茬儿。当然跟卖家沟通的那几天,压力非常大,提心吊胆,夜不能寐,据理力争……好在挺过去了。
    
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    在整个交易过程中,跟中介跟卖家的沟通非常非常重要。这种沟通不是简单的聊天,而是要说服对方。怎么才能说服对方呢?凭经验吗?版上的国管组合贷流程分享相对少,而且其中一些流程已经发生变化了,像“一步式”经办,只需去银行一次就能搞定贷款。卖家搜集到的经验大部分都是组合贷慢。所以经验对买方来说真没多大用处。那就只能靠自己了。我记得有版友说,自己一定要比中介懂得多。对此,我是深信不疑。
    正因为比中介懂得多,组合贷居然在交行办成了——当时绿中介不肯配合,要走组合贷就必须建行。
    正因为比中介懂得多,首付款提前半天打到监管账户就成功过户——中介不停地提醒必须提前两天,我根本不理会他们。
    正因为比中介懂得多,我自己成功预约过户时间——中介一再说,必须通过他们约。我把朝阳区房管局网站研究了一番,上面有个通知,里面有句话是通过居间服务机构成交的,可以由中介预约,也可以由买方或卖方自行预约。直到我把预约成功的网页截图给中介看,他才信了。当然,预约需要的网签密码等信息在面签时就拍了照,契税发票也在自己手里,各种信息根本不需要找中介要。
    所以,比中介懂得多了,就能主导交易流程,不会被中介牵着鼻子走。
    当然,这一切都建立在跟中介良好的沟通基础上。我对中介的态度一直很好,就是耐心地跟他们讲道理,从没争论过什么,也没投诉过。
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  tedsh (tedsh) 于  (Mon Feb 20 22:28:55 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

岂止是现在说,中介一直都说组合贷很慢很慢。
偏不信他们的,所以实践了一遭,供大家参考,孰对孰错
【 在 zz78101895 的大作中提到: 】
: 为啥中介都说组合贷现在得半年以上?
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  tedsh (tedsh) 于  (Mon Feb 20 22:50:47 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

本想在一楼继续更新的,好像是有字数限制,只能在这写了。
下面汇总一些信息吧,走组合贷的童鞋们可能会用得着。
1、贷款额度试算:国管公积金中心网站的贷款额度试算还是挺准的,可以参考。
2、批贷进度:国管公积金中心网站就不说了,流程图很清晰。交通银行的网上银行也有贷款申请进度查询。不想总给中介和信贷经理打电话的话,就自己勤看着点,没准儿还比中介掌握的信息早。
3、朝阳首付资金监管后,查询首付款是否到监管账户的网站:百度“北京市规划和国土资源管理委员会”-打开链接-点击不动产登记-存量房交易服务平台http://210.75.213.188/shh/portal/bjjs/index.aspx,输入合同号和密码查询。过户后可以查看首付是否到卖家账户。
4、朝阳区预约过户:打开“北京市朝阳区不动产登记事务中心”网站,在浮动的“不动产登记业务预约情况公示”可以查看过户约到哪天了。在“工作动态”《散件业务网上预约管理办法》里,第六条明确指出,“散件用户的二手房业务是中介用户居间网签的,可选择自行预约,也可以选择中介预约。”所以,嫌中介慢的,就大胆的自己约吧。点击“预约系统散件用户注册预约操作指南”,按照提示一步步操作即可完成预约。约完了记得打印预约成功的单子。
5、抵押材料送建委后查办事进度,还是进北京市规划和国土资源管理委员会网站-不动产登记-办事进度查询-等待跳转-查看结果。
如遇到不懂的问题,可以在这个帖子里学习学习http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2012867
6、最后,就是咱们的水木二手房专版了,有啥疑问,找准关键词,直接搜索,一大堆经验帖都值得参考学习。
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  tedsh (tedsh) 于  (Mon Feb 27 12:36:41 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

公积金批贷后就可以查到了,大概是面签后第三个工作日
【 在 wiotosof 的大作中提到: 】
: 楼主,我面签完一个星期了,交通银行网站上还是查询不到贷款申请进度,提示无贷款信息。请问你是多少时间之后可以查询到进度的?谢谢!
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Mar  2 22:11:12 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

是的,一直到放贷前都是
【 在 wiotosof 的大作中提到: 】
: 再请问一下,批贷的时候交行网银贷款申请进度的状态是什么?我现在的状态是“办理抵押登记”
: 谢谢!
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  tedsh (tedsh) 于  (Thu Mar  2 22:12:19 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

当然去交行,直接给交行打电话,中心的人有的业务也不熟
【 在 toybee1102 的大作中提到: 】
: 大赞啊!
: 另外问下,面签是要去国管中心办,还是去交行办呢?
: 今打电话给国管,他说组合贷只能走建行。说交行那个只能是企业相关啥的,不对个人。
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  tedsh (tedsh) 于  (Tue Apr  4 22:37:35 2017)  在
 【Re: [原创]回馈本版,国管组合贷两个半月完成交易】 的大作中提到:

【 在 ke02 的大作中提到: 】
: 请问组合贷款不用跑公积金中心是吗?只需要去一趟银行面签就可以吗?
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