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☆☆☆ 18年年初,朝阳区组合贷,自行成交简要说明

2018-5-22 17:52| 发布者: 地青兔| 查看: 736| 评论: 0

摘要: 定金-买方资格审核及房源核验 - 网签 - 公积金初审及银行面签 - 资金监管及托管 - 批贷 - 缴税 - 过户 - 出房本 - 房本送公积金 - 公积金通知面签 - 房本抵押 - 放款 ...
标  题: [回馈本版]:18年年初,朝阳区组合贷,自行成交简要说明
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=2437225

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  mianba120 (面霸120) 于  (Thu May 10 18:09:25 2018)  在
 【[回馈本版]:18年年初,朝阳区组合贷,自行成交简要说明】 的大作中提到:

不想多事,只是为了回馈贵版。概要见下链接,及一些说明:

1. 里面关于公积金部分的说明,可能由于公积金系统更新的原因而无法访问。
2. 面签流程里,有一个比较重要的链接是查询网签密码的,这个大家可能容易忽略。
3. 利率是年初的情况,无法作为现在的参考。
4. 工行的贷款经理素质特别低,请勿联系文档末尾的工行(如果信任,本人可私信当初用过的交行贷款经理。批贷大概2-3个礼拜,放款1个半月)。
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总体流程

定金-买方资格审核及(卖方)房源核验 - 网签 - 公积金初审及银行面签 - 资金监管及托管 - 批贷 - 缴税 - 过户 - 出房本 - 房本送公积金 - 公积金通知面签 - 房本抵押 - 放款 

参考步骤
http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1669321?p=1(简易版)
http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1385546?p=1#a0
http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/1516918?p=1#a0 

1.买方资格审核及房源核验

买方提供:夫妻双方身份证原件、户口本或户籍证明(集体户口首页及个人信息页,首页加盖单位公章 )、结婚证原件及复印件。拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》(记得这两个是当场领取并填写,建议已婚的,房本就写一个人的名字,否则后续的手续都要两个人出场及签名)。家庭成员如有未成年子女,未成年子女户口本中不能直接体现未成年子女与其父母的关系,还需提交未成年出生证明或独生子女证等。
官方流程:http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/bjgfzn/gfzgsq/index.shtml

卖方提供:房产证原件 、身份证原件(及复印件),房屋核验申请表(http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/resource/cms/2016/08/2016082215104077495.doc),并选择“不公示房源核验信息”。
官方流程:http://www.bjjs.gov.cn/bjjs/fwgl/clfjyztfw/wysf/zxcjb/fyhygs/index.shtml
非官方流程:http://news.xhj.com/chanquanhd/5254.html

地址:石佛营东里128号院3号楼
办公时间:上午8点半-11点半,下午1点半-5点
相关链接:http://fgj.bjchy.gov.cn/fwqxjy/gzlc/ff8080811eed725a011ef286b51b003c.html

结果查询:
http://210.75.213.188/shh/portal/bjjs/index.aspx

2.网签
资料:同步骤一的材料,外加房屋核验时窗口给的所有材料。
资金监管的银行卡,以及确定网签价格,并最好签订好线下合同。

线下合同及相关价格术语说明:
指导价:政府指定某个地区某个楼盘某房屋的官方最低价格,一般比网签价低一大截。如果网签价低于该价格(有些全款买家为了避税的情况),则在交税的时候,以该价格为准。
网签价:买卖双方向政府部门汇报的成交价格,会影响到房屋是否是普通住宅的判断,进而影响贷款额和交税情况。一般的,如果为了少交税,同时又最高额度地利用贷款,会把网签价做成普通住宅的上限。所以,我们在网签的时候,网签合同(由房管局填写)上的价格打算制定成 467万(普通住宅在价格方面的限制,满足一下一条即可:总价上限468万,或单价3万多)。
评估价:银行或评估公司根据网签价,评估交易房屋是否满足该价格。根据目前情况,有可能满评。即,评估公司觉得这个房子值(或者超过)467万。若无法满评,比如评个0.92,那么剩下的467*(1-0.92)的钱就得算到实际首付中。可事先通过康正评估公司(010-67614365)口头评估。
成交价:这个是卖家实际的报价,一般在线下合同、或称为补充协议里体现。
线下合同:买卖双方不想或没必要跟政府透露的内容,比如房屋具体情况,实际成交价格,如何付款,如何过户,如何物业交接等等。

总结:
网签合同填写网签价,线下合同填写实际成交价
首付=成交价-网签价*0.65(首套贷款比例)*评估系数,后者即可贷款数额。

网签产出: 
a)三份网签合同,分前半部分和后半部分,后半部分需自己回去填写。三份合同将分别交给公积金窗口、银行、过户窗口。建议自己复印一份。 
b)一份存量资金自行划转协议(不做资金监管),这个是给公积金窗口的。 
c)存量房买卖合同信息表(纳税),纳税时用。
d)记得得询问或填写网签密码(公积金面签要用),否则参照下面公积金面签的一个网址去查询密码。

3.公积金初审、银行面签
可以和网签同一天办完。
相关链接:
http://www.bjgjj.gov.cn/wydk/dkbl/201606/t20160630_3955.html
http://www.bjgjj.gov.cn/wydk/dkbl/201606/t20160630_3954.html

公积金面签
城区居民必须去方庄面签,见下:
http://www.bjgjj.gov.cn/ywwd/fz/201608/t20160809_4005.html

市管公积金贷款年限:max(房屋使用年限,60-贷款人年龄)-3

所需材料:
http://www.bjgjj.gov.cn/wydk/dkbl/201606/t20160630_3956.html

买方提供:
身份证(复印4份),户口首页、本人页及变更页(复印3份) 、结婚证(复印3份)、首付款收据(复印4份)、存量房交易结算资金划转协议(复印4份)、网签合同及信息表(复印4份) ,学历证明原件、暂住证或有效居住证明(可能需要,复印3份)

卖方提供:
身份证(复印4份)、房屋产权证及共有权证(复印4份)、收款账户(复印3份)

注:
1.初审的时候公积金会给个首付款收据,上面内容大致是卖家已收到XX首付款,并需卖家签字。按正常流程,这会儿肯定钱不会给到卖家, 公积金及建委都不会管你实际资金情况,他们只是要个签了字的表而已。
2.户口本的户主页、本人页及变更页都要。变更页是本人页背后那一张,即使是空白也要印。


银行面签
如果卖家房本只有一个人名字,其他地方都只需要房本上那人去办理即可。银行面签时必须卖方夫妻双方到场。 
买方提供:同公积金,以及收入证明、流水、最高学历学位证、企业营业执照副本加盖公章、银行卡一张用于还款(一共需要两张银行卡,一张还公积金一张还商贷,面签时候先办理一张商贷卡即可)。 
卖方提供:同公积金 

查询网签密码:http://www.bjjs.gov.cn/eportal/ui?pageId=382567&ddlType=3


目前,普遍的商贷利率上浮0.05,即4.9*1.05,满贷25年。一般的,支持组合贷的银行的支行都在方庄附近。已确定过的银行及个贷电话:
a)交通银行,芳群园支行,87682942,25年,上浮0.05(下同)
b)工商银行,方庄支行,18611911131,刘思见
c)农业银行,方庄支行,67621400,67635839
d)招商银行,长安街支行,65292128,65292147

4.缴税
缴税预审:
4.1 下载并安装“个人存量房交易系统“ http://images.tax861.gov.cn/hlwdsj_wwym/grclf.html (注意:需先安装该页面中的.net framework 4.0)
4.2 运行软件,选择“房屋买卖”; 

线下缴税:
就近地址:太阳宫中路甲6号临一号
预约网址:http://dsyy.bjchy.gov.cn/apt/apt/#yuyue
需要材料:
http://dsyy.bjchy.gov.cn/apt/apt/xuzhi.html?typeid=8&sName=apt8&oparam=dHlwZWlkPTgmdHlwZVBpZD0xJmFwdERhdGU9MjAxOC0wMS0yMiZhcHRUaW1lPTEmdHlwZU5hbWU9JUU1JUFEJTk4JUU5JTg3JThGJUU2JTg4JUJGJUVGJUJDJTg4JUU0JUJBJThDJUU2JTg5JThCJUU2JTg4JUJGJUVGJUJDJTg5JUU3JUJDJUI0JUU3JUE4JThFJmRlcGNvZGU9YXB0OA==

5.过户
注册预约:http://fwjy.bjchy.gov.cn/bdcdj/qiantai/login/register.html
买方:身份证、结婚证、户口本,及复印件,契税票、购房资格审核结果。
卖方:身份证、房产证、测绘页,及复印件。
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倡导二手房自行成交,房主多卖钱,买家少花钱
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