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二手房交易中五大坑爹行为(一)

2015-9-14 16:50| 发布者: 地青兔| 查看: 789| 评论: 0

摘要: 转自清华源赵律师微信公共号,二手房交易中常见坑爹行为:看房单/看房确认书,意向金/诚意金,定金协议,赎楼,等
几百万元损失换来的教训,买卖二手房必须要了解的知识:二手房交易中五大坑爹行为(一)
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTc3NjUwMQ==&mid=205745572&idx=1&sn=e86c6e9ed672cd8e0d7508ae7e129250&scene=4#wechat_redirect
2015-04-16 清华源赵律师 赵律法普小课堂

不动产交易单价高,风险大,流程复杂。而比较诡异的是至今政府也没有出台任何有强制规范性质的文件来梳理和指导这一重要的法律事务(当然并不意味着缺乏法律,而是将整个过程散布在十多个政府机关的100多件法条当中!)。
    市场不允许真空存在,会自发的填补这些空白。然而这些自发行为就难免带有很大的法律隐患和风险,特别是当中间夹杂了房地产中介机构的利益时候,很多纠纷事实上就是源于这些中介人员不规范的行为。
    以下是我们在多年的法律实践中从正反两面得到的经验概述,我们称之为“二手房交易中常见五大坑爹行为”。每年北京市由于上述不规范交易方式而遭受损失的人,数以百计。
    从先后顺序上讲,大体有:
一,看房单/看房确认书。
     在一些中介公司,当中介人员陪同客户实地看房之后,会要求客户签一个所谓的“看房单”或者“看房确认书”,理由是用来证明中介人员的工作。而很多客户也就不太认真的随手签字。但是实际上,这种看房单/看房确认书,在条款中往往会写有如果客户在看房后,即使不通过该中介继续成交,也同意向该中介支付服务费用的条款。这个才是中介的真实目的。
    对于这种无礼要求,最好的应对方式就是不签,坚决抵制。有些网友会说,签个假名字可以回避吧?这个理解是错误的。签字行为本身是表达你一种确认的态度,至于签署的形式反而不是重点(典型的例子就是信用卡,大家对这个应该不陌生)。理论上讲,你就是画一个圈也可以视为你已经确认。
     也有网友会说,这种条款应该属于霸王条款,效力有问题吧?这种理解有一定的正确性。
     合同法第三十九条规定采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
    从这个意义上讲,上述条款的效力确实存在一定问题。但是另一方面,这种条款是否具有效力,最终只能由法院来判定,当事人通常无法自行处理,否则就有可能承担不利后果。而在天朝,司法系统是一个很神奇的地方,任何理论上不可能的事情,在实践中都有可能发生(这个不是我说的,而是已故北京市二分检副检察长肖胜喜老师的话)。为了让自己免受这种不必要的诉累,还是从根源消除比较恰当。
 
看房单/看房确认书坑爹指数★★★
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二,意向金/诚意金。
    在客户看完房屋以后,中介的第二个伎俩是借口房主工作繁忙,不在本地,身体不便。。。等等借口,要求客户交纳所谓"意向金/诚意金",然后才能安排房主与客户见面。这种风气是从南方兴起的,大概在2007年前后传入北京(这种习惯在南方相对比较常见,我在一位上海律师同行写的二手房流程中,确实见过"意向金"这个环节)。
     这种方式同样存在风险。所谓"意向金/诚意金",不同于"定金",本身并不是法定的概念,也没有法律含义,法律性质不清晰,既起不到对卖家的约束作用,也起不到对买家的保障作用。唯一从中牟利的就是中介机构,这笔钱就被中介无偿占用很长时间。同时,交纳上述款项后,对买家的心理也会产生负面影响,影响正常决策。大家记住一点:钱给出去容易,要回来难。
    对策也是坚决抵制。
 
意向金/诚意金坑爹指数★★★☆
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三,定金协议。
    如果说前两项还是风险和损失相对较低的,那么"定金协议"这个东西则是有巨大风险的行为。
    我们曾经在1个月时间里先后接待了三起由于签署"定金协议"而遭受损失的案例,其中最多一个客户损失了将近22万元。所以"定金协议"是我们强烈提醒大家规避的行为,百害而无一利,120%的属于画蛇添足,节外生枝,无事生非,多此一举的行为。
为什么这么说?定金从法律上讲,根据合同履行阶段,可以分为立约定金,履约定金等多种(还有证约定金,解约定金等)。按照买卖流程,定金协议是在签署房屋买卖合同之前,同时一般内容中会规定双方应于几日内签署买卖合同,所以定金协议基本可以认为是立约定金。
     那么问题就产生了:这个阶段实际上双方对房屋买卖的流程和重要细节往往还没有达成一致,如果在后期的磋商阶段,双方就主要条款无法达成一致,就面临责任无法分清的问题。这个时候如果房主主张责任在对方,拒绝退还定金,双方就会陷入僵局(另外一种情况是买家在中介的煽动下头脑一热,草率签署定金协议,在交完钱以后又后悔)。此时吃亏的仍然是买房人,毕竟钱已经在对方手中。
     有网友会说,那么为什么不能直接在定金协议中把所有的条款都约定清楚呢?当然也可以,问题是那何必签定金协议呢,直接签署买卖合同不是更好?何况定金条款本来就是买卖合同范本中的一条。
     对策是不签,如果房子已经看好,直接同业主签署房屋买卖合同即可,同时记住要先签合同后付款。
     另外建议大家有时间自己翻翻建委的范本合同,虽然这个合同还存在很多漏洞,但是至少相对完整和中立,大家平时问的很多小白问题,其实人家都已经想到。当然,这个合同要看建委的版本,而不是那些被中介擅自篡改过的(关于买卖合同简单化的问题,以后有机会我们再说)。
 
定金协议坑爹指数★★★★☆
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