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如何认识和看待二手房买卖中的“阴阳合同”

2015-9-14 17:54| 发布者: 地青兔| 查看: 904| 评论: 0

摘要: 转自清华源赵律师微信公共号,做阴阳合同“避税”的情况非常普遍,然而有利益的同时必然有风险,多了解一些风险有备无患
如何认识和看待二手房买卖中的“阴阳合同”
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTc3NjUwMQ==&mid=200449454&idx=1&sn=3ca0f9f0fad897b44afa441fd15ab32b#rd
2014-07-03 清华源赵律师 赵律法普小课堂

先说一个前提:不规范的操作,必然有风险。至于风险的表现形式和发生概率,这个谁也不好判断,中间因素太多。不过大家要清楚,无论比例多少,一旦发生在自己身上,那就是百分之百的风险。
 
阴阳合同,也叫黑白合同,是一种常见的不规范操作方式,其目的是为了少交或者不交在二手房买卖过程中产生的税款。目前一些中介,经常在这个问题上故弄玄虚。坦率讲,首先这个操作没有一些中介说的那么玄乎和复杂(关于如何和中介打交道,以后有机会再说),更不存在所谓要额外增加费用的问题。事实上,只要你不怕风险(后面就具体说说),你自己都能做;其次,你也要明白,如果发生了任何意外,相关后果也要是你自己一个人承担。
 
阴阳合同的操作,说白了很简单,就是利用目前国家对于税收管理监督不严格,以及建委系统和银行、地税等系统之间信息不关联等漏洞,在交易过程中准备两份内容相近、但是有两个不同成交价格不同的合同。其中,记载有真实成交价格的合同,称为“阴合同”,意思是在交易过程中不出示;而记载有较低价格的一份,称为“阳合同”,作为网签的依据。同时这个价格也作为纳税的计算依据。举例来说,一套实际成交价格250万、房龄超过5年的房子,如果按照实际价格缴税,仅契税一项就要交纳37500元-75000元(1.5%-3%),而如果把成交价格申报为100万元,则契税减少到15000元-30000元。对于房龄不满5年的住宅或者非普通住宅而言,再算上中间的营业税和个人所得税,那么少交的税款数额更是相当惊人。这种利益驱动,是阴阳合同泛滥的一个首要原因。
 
然而有利益的同时,必然有风险,天下没有只存在收益而没有风险的事情。阴阳合同这种操作方式,其性质就是赤裸裸的偷税行为,而不是中介所谓的“避税”(这个也不能完全责怪中介,中介本身也是法盲居多)。
这种行为的不利后果包括很多方面:
一、民事责任。阴阳合同按照民法通则和合同法,属于恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的行为,而这种合同行为,可能被判令为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力,对各方造成的损失只能自行承担。
二、行政责任。阴阳合同行为违反税收征管条例、统计法等,被行政机关发现后可以被处以最高20万元的行政罚款
三、刑事责任。按照刑法第201条,对偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的,或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。
 
事实上,近期以来已经出现过很多纠纷,就是一方利用“合同无效”这点来做文章,包括卖方威胁举报或者提出合同无效,要求提高房屋价格;也有中介以此为借口,要求买方支付额外费用;还发生过共有权人、继承人、监护人等,在房屋过户以后以“成交价格明显低于市场价格”,而否认善意取得、要求撤消房屋买卖行为的案例。再早一些,还发生过交易后,卖家只能按照申报价格收到部分房款的案子。
 
此外,阴阳合同中由于申报成交价格低,会影响买房人的贷款申请,增加买房人的资金压力。同时,由于本次交易的成交价格低,以后再进行交易时候,由于中间的差价扩大,会使得下次交易的成本增加,影响成交难度(买方承担全部税款的习惯不是一开始就有,而且未来是否还能维持卖家强势的市场形势,谁也不好说)。
 
同时,国家针对这种偷逃税款的行为,还提出了“最低指导价格”这一政策,也大大压缩了阴阳合同的操作空间。
 
总之,阴阳合同本身一种包含很大风险的不规范行为。不动产交易的巨大金额,使得一旦产生纠纷,对于各方的损失都很大(也许除了中介,他们很容易的就可以把自己的责任推卸干净,且很难抓住他们的把柄)。对于这个问题,我们的态度是不鼓励,不阻止,提示风险自担。从个人角度来说,我们理解大家的心情和感受,毕竟我们的收入都是得来不易的;而从职业角度,则应该提醒大家注意风险。是否要采取这种方式?决策权在大家,因为不同人的风险承受能力不同,风险偏好也不同。也许可以打个比方:过马路时候很多人闯红灯,虽然大部分人都过去啦,不过被撞飞的人也不是没有。
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