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购房后上家户口拒绝迁出怎么办?

2015-9-14 18:07| 发布者: 地青兔| 查看: 918| 评论: 0

摘要: 转自清华源赵律师微信公共号,上家甚至上上家遗留户口是很麻烦的事情,一定在购房开始就先查房内户口情况,等交了钱就被动了
购房后上家户口拒绝迁出怎么办?
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTc3NjUwMQ==&mid=204976015&idx=1&sn=48b95a1c66d849acfec6f166762aac03#rd
2015-03-21 清华源赵律师 赵律法普小课堂

买房后原来房子的户口上有4个人(包括上家的两个人)到现在一直没有迁出,而在购房合同上有要求上家在交房前迁出,若不能按时交房则以每天万分之五算违约金。不过我们压的尾款只有2万,如果按照违约金算早就超出了。我从网上查到的结果互相矛盾,有人说可以追究违约责任,有人说法院不会受理户籍相关的案件。到底应该怎么办?
先说上述回答,其实两个结论都对。
1、单纯的户籍迁徙之诉,由于超过了法院的执行范围,因此大部分地方是不受理的(这边有一个常识性的问题,就是法院在立案和判决时候,通常会考虑到执行问题;如果诉求无法执行的话,就有可能驳回起诉或者直接不立案)。至于为什么,这个大家都很清楚。户籍制度作为一个怪胎,至今法律性质不明确,却影响到了无数民众的人生轨迹,想想也是很神奇的事情。作为牵一发而动全身的基本政策,目前法院对这些问题也是慎之又慎的(可以说谨慎,也可以说是回避责任,看你从哪个角度看);
2、能否追究违约责任,这个显然是肯定的。根据民法通则与合同法的规定,作为合法、真实的意思表达,对双方都有约束力,所以守约方可以追究违约方的违约赔偿责任。但是,注意这里的转折——你有权索赔,不表示法院就会支持你的全部主张。这里又涉及到我国的一个立法原则:对于民事上的违约金,中国的原则是以赔偿性违约金为主,惩罚性违约金为辅。也可以说主要是补偿性的,有限度地体现惩罚性。所以在没有明确损失赔偿证据的情况下,法院很难按照约定支持全部主张(我们2013年的一个案子中,原告主张了超过40万元的违约金要求,最后在被告方面主动履行之后,法院酌情判决了5万多元)。但是,注意这里的转折——类似情况同样也是有特例存在的,有机会再说
我们进一步分析下内容:
一、“从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口”。这个是不准确的,或者说在北京暂时如此,不过外地已经有了相应措施。根据我们了解,至少在广东和江苏的部分城市,已经有针对这种人户分离所采取的措施,就是把空挂户从原有地址上强制迁徙到一个集中存放的专用账户,同时限制所有相关的权益,以促使远业主积极解决;
二、“故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷”。不准确。前面我已经说过了,单纯的户口迁徙之诉,超过了法院职权,因为可能不受理;但是在实践中来说,如果将迁徙户口的主张同违约金要求一起作为诉求的话,法院受理是没问题的(前面说了,默认说的都是北京的情况)。这里面还涉及到一个“诉权”的问题,更复杂,就不展开说了;
三、“原房主拒绝迁出户口,并不影响新房主在该房屋处重新落户”。不准确。目前北京市并没有统一的政策,也就是所谓一址两户的问题。针对这种情况,各小区的政策自行掌握。从户籍管理上讲,一家一户是最基础也是最常见的形式和要求。对于新迁入的户籍来说,必须是现有户主的关系人士;针对人户分离这种新情况,目前还没有一致的管理政策。为什么我们知道这个:很简单,我们受理过不止一起、由于上一个业主拒绝迁走,而导致下家户口无法迁入的案子;
四、“北京市目前现行的二手房买卖合同(建委版)”。不准确。其实二手房不是一个法律用语,法律上一般称为存量房(存量房不全是二手房,这是另外一个话题)。准确名称是《北京市存量房屋买卖合同》;也没有所谓“建委版”,而是分为“自行成交版”与“经纪成交版”——当然这个问题有点吹毛求疵了,属于我们的职业病,可以忽略,哈哈
五、“新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金,其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。”不准确。至少在海淀、朝阳、西城、昌平、丰台,我们都按照这个诉求立过案;
六、“如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元,你可以主张债务抵销,不再向对方支付剩余款项。”这个倒没问题,可以主张,不过前面说了,未必能够全额支持;
再说一些没提到的问题:
一、户口问题有哪些危害。很多人说户口问题没有现实危害,只是心理问题,显然是不对的。自己的地址上有其他人的户口,可能存在的隐患有几类:
1、学籍。有可能被上家占用;
2、纠纷。上家纠纷,结果你的房子收到法院传票、甚至被人泼油漆……我们见过不止一次;
3、新增人口。上家在一定情况下是可以新落户的,继续增加户口难度……
4、拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房本为主,但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。为什么知道这个:我们代理过类似的纠纷;
5、影响价值。目前大家对户籍问题的关注越来越高,如果存在的问题不解决,那么你下次转卖的时候,就可能有可能影响实际销售价格。这种情况已经越来越常见了;
二、针对上上家的户口怎么办。很难。
在2014年9月之前,是参照正常的流程处理;但是,在9月份北京高法发布一个工作,规定这种针对除前房主以外第三方的诉讼,法院可以不受理。
三、怎么防范。没有太好的方式,可以过户之前要求房本带房本一起,去房屋管片派出所户籍科查询。此外留足足够的尾款吧……
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