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有抵押消费贷的二手房,买卖时需要注意哪些事项?

2015-9-14 23:36| 发布者: 地青兔| 查看: 820| 评论: 0

摘要: 干货贴!转自清华源赵律师微信公共号,讲了许多内容,很值得认真阅读!交易流程如果有中介参与,法律风险更高,这是有实践经验以及法院统计数据支持的 ...
有抵押消费贷的二手房,买卖时需要注意哪些事项?(知乎原创)
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTc3NjUwMQ==&mid=204722085&idx=1&sn=6309be43865881240de757c3d6caf227#rd
2015-03-11 清华源赵律师 赵律法普小课堂

知乎一个网友遇到了问题,以下他提问的内容:
我是买家,看中一套二手房,该房目前有抵押消费贷款,房主要求买家负责把消费贷款还清,房本解抵押后再继续买卖。目前中介提出由担保公司和买家共同出资还清所有消费贷款,担保公司要收取垫资费和服务费。
我的问题是:
一、正常二手房买卖有资金监管,过户时监管银行才会把钱打给房主。现在,为了先解押房本,买家首付款和担保公司借款一起打给有消费贷的银行,这部分钱相当于没有任何监管,直接帮房主给银行还钱了。那么,怎样确保这部分资金的安全呢?又怎么认定这部分钱是买房款呢?
二、还清消费贷后,房主拿到解抵押房本,如果毁约或者不承认交易怎么办?有没有什么监管措施?或者直接由第三方保管房本?
三、在首付不足以还清消费贷的前提下,可以贷款的金额怎么确定?是可贷款金额=担保公司借款+(房子成交价-抵押消费贷)吗?在可贷款范围内,银行贷款就是房子成交-首付,是不是不关心是否有担保啊?
四、这种情况下,担保公司这一块有哪些风险呢?有没有什么办法,避开担保公司,又能贷到款呢?

刚好我路过,发现在知乎上排名第一的答案中实在是漏洞太多,忍不住回答了一下。以下是我答复的内容:
 
说个题外话。在中国学计算机专业的,估计都会被人问过能不能帮修电脑。同样,学法律专业,特别是又有律师执照的,也经常会被人问到各种五花八门的法律问题,或者对方自认为是“法律”的问题。我就经常遇到这种情况,当然自然也包括与二手房相关的问题。我把我回答过的这些问题先是写成博客,之后结集,由气象出版社出版了一本叫做《安全购买二手房》的小册子。
 
我先来回答一下楼主的问题,再来评价一下下面的答案。
 
一、资金监管。目前北京市大部分区县有强制资金监管要求,不过也有好几个区没有,包括朝阳(实际是暂停)、东城、顺义、大兴、昌平;
二、你这个步骤,行业内叫赎楼,是一种风险很大的行为。就如同你说的,这部分钱给出去之后就无法保障资金安全。事实上我们就遇到过类似的纠纷甚至是合同诈骗,当事人损失惨重。不说这种极端情况,就假设对方坐地涨价,你也会很郁闷的。以我们一般建议当事人别用自己的钱冒险,而是借助财务公司等第三方机构的资金先去解除抵押,这个业务也叫过桥。当然你要承担一部分财务成本(利息),不过这种花小钱避免大资金风险的方式,我们觉得还是划算的;
三、针对毁约问题,理论上你可以要求做房屋预告登记。房屋预告登记是《物权法》中规定的一个新的制度,它保护的是买受人的权益不受损害。在房屋买卖合同签订并登记机构申请预告登记后,未经预告登记的权利人(即买受人)的同意而处分不动产的,不发生物权效力。不过这个流程相对比较复杂,实践中用的人不多,你可以同当地建委咨询。扣留房本是没用的,因为挂失补办目前是很容易的事情;
对于你后面两个问题,基本就已经涵盖进去了。
 
下面再说说排名第一的这个答案中的问题。
先说一
1、购房资格是由买方亲自提交、由当地建委审核,中介机构事实上没这个义务,而他们至多也就是凭经验判断一下;
2、这里混淆了买卖合同和居间合同,我们称为“买卖合同简单化”,是中介最不规范、最容易引发纠纷的做法之一。简单讲,买卖合同就是买卖双方之间的合同,居间合同是买卖双方与中介之间的三方合同,作为两种有名合同,其法律性质和规定都不一样,不应该混淆在一起;
3、这个建议只能说“呵呵”了,看似有利,实际是没啥实际价值,还容易误导当事人。原因很简单,就算你确认对方是用来偿还贷款了,至多只能保障对方资金没有挪用,并不能保障资金安全。2010年前后我们曾经代理过一起合同诈骗案。业主的理由就是我的房子有贷款,需要用下家资金偿还,也同意一起到柜台还款——然后同时把房子卖了好几次,收了多人的首付和定金,之后全部转移。最终两个业主一个被判10年,一个被判12年,问题是赃款都没有追回,被害人欲哭无泪的情形我至今记忆犹新;
4、这个基本没错,办理他项权注销,同时会在房本上加盖注销戳记;
5、基本没错。
 
再说二
关于有抵押的房子是否可以网签,这个回答是错误的。事实是,北京地区部分房产,即使有抵押,也可以先做网签。至于具体的范围,至今不明,但是这部分房子的一个共同特征是房本编号为“x京”(字母x)开头,而不是“京”开头。至于后面的推测,我又要说“呵呵”了。臆断的成分太高,容易误导当事人。
1、协议有效不等于可执行。事实上,由于当事人法律常识的薄弱,中介的不称职等,完全没毛病的合同并不多见,这就造成了买方在维权时候的困难。对于保全,这个措施在实践中最大的问题,也就是答主轻描淡写的地方,其实是担保物。按照现行民事诉讼法,法院可以要求原告提供等额担保。对于二手房交易来说,动辄几百万的标的,要提供这种担保还是有难度的(而且有的法院,比如海淀,还要求担保物中必须有不少于30%的现金,更是进一步增加难度)。这就是为什么前面我说最好不要将资金先支付给对方的原因,至少有了诉讼时候,还可以拿出来做担保金,哈哈。
其次,机会成本也是成本。我不知道答主的身份和背景,估计答主没有见过一个案子持续好几年的情况?我们现在代理的一个案子,原告诉继续履行,要求业主交付房屋。当时他委托我们时候是想买房子做婚房,现在他儿子都有了,案子还没有完结…
所以作为律师,我们从来不主张大家随便诉讼,更不会拿“再慢慢诉讼”这种建议给当事人。
2、对于这种假诉讼,如答主所说,发生比例很低。如果是故意做的假诉,事实上可以依照新民诉进行处理,严重时候可以追究对方刑事责任;如果是客观意外,那么也有一定的处理方式,一个是执行异议,一个是可以要求法院对财产提出轮候保全,从而尽量防止标的灭失或者转移;
 
接着说三
1、三方协议这个概念本身就是错的。前面说了居间法律关系跟买卖合同压根就是两码事;
2、这个也评价了,“呵呵”,而且容易误导当事人。谨慎怀疑答主不知道建委对强制资金监管下的数额是怎么规定的,简单讲不是你想监管多少就可以监管多少的;
3、这个有一定道理,不过说实话从法律上讲效果有限,起不到决定性作用,且对有租户的房子不适用;
4、有一定意义;
5、恰恰相反,这个流程如果有中介参与,法律风险更高。这个是有实践经验以及法院统计数据支持的;
6、这个没问题,实践中很常见(不是很少见);
 
最后说说结论中的问题。
答复一:基本没道理,前面说了
二、常见的误解。大家记住:1、“网签对于保障交易安全的作用基本为零”;2、转移房产不止买卖一种途径。事实上,网签本身就是一个法律性质不明确的怪胎,指望它能其多少作用是没意义的。
 
以上内容,希望对你有参考作用。
事实上,如果保障二手房交易安全是一个很大的问题。我在《安全购买二手房》一书中用了14万字的篇幅来介绍规范流程和各种风险,现在看仍然有很多地方没涉及,准备出增补本。
不动产交易是人生大事,多谨慎没坏处,我们的观点一向是宁可踏空,不能被套。踏空还有翻身的可能,被套可就损失惨重了
 
ps:我在水木社区的id是lakey,有水木的朋友也可以直接联系我
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