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☆ 买房流程及防黑心中介心得

2015-10-8 20:03| 发布者: 地青兔| 查看: 1426| 评论: 0

摘要: 能码字这么多真是厉害,拜服楼主了!中介被大家骂不是没有原因的,看看他们干的那些混蛋事!这就是链家,两面三刀
标  题: 买房流程及防黑心中介心得
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=RealEstate&gid=4769575

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  jiangb (江柏) 于  (Thu Sep  3 06:32:58 2015)  在
 【买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

买房,家之大事也。贫富之道,不可不察也。
中国人家和房的观念很重,买房是每个家庭都要经历的。对于大多数工薪阶乘买房的钱都是辛辛苦苦的血汗钱,对于刚刚在京工作的外地仔,首付款可能都是祖辈们的积蓄!所以买房寄托了太多人的希望,一定谨慎对待。下面我通过自己买房的经历,帮大家总结一些经验,希望大家以后不要再走弯路。

一、买房心态
往往买房人第一件事是看房,但随着看房数量的增多,以及中介们的喋喋不休,买房人的心态会变得焦急,特别是碰到自己中意的房子。这时,要提醒大家了,不要着急,不要让中介或卖方察觉。天涯何处无好房,这边没有那边找。碰到过好多中介,最nb店长级的是心理学的专家,下文会进一步介绍。所以,保持冷静的心态,让人察觉不出的思路,才是买到好房子的致胜之道。

二、看房
有了平和、不急于求成的心态后,下一步就可以看房了。建议有买房想法后提前几个月看房多看些小区、地段的房。看房主要看些什么呢?网上好多介绍的采光、户型、楼层、配套、装修等,这些我不多说了,百度一下一大把。我想提醒大家的 一是要看卖房人人品!我觉得买房也要门当户对,你是学院派,最好也买学院派的房子,这样你了解他的思路和想法,容易沟通,经验发现,买卖双方往往比中介容易沟通,所以多跟卖方直接沟通,可以防止被中介卖了!要做好沟通所以找门当户对的卖家。换个角度,以我这次买房为例,我是一个学院派,卖方是个社会人(社会人:办任何事第一个想到的是我有没有朋友是相关领导……),所以交流存在偏差,人家敢伪造单据,骗银行放款,学院派你敢干吗?所以买个路数一样卖家的房子,更容易交流。二是注意周边环境,以第一套房为例,中介每次看这房子都是9点左右,我发现房子不错,虽然周边有废弃的烟囱(中介说),但不碍大事,所以买了,住进去才发现,除了9点和半夜都有飞机经过很吵,那烟囱在10开始给学生做饭,污染很严重!看出来了中介丫的为啥按小区分了吧?换句话说要看房子周围环境的时空分布! 三是不要轻易暴露你的想法,买房就是你跟卖家,中介的博弈,谁最先暴露想法,谁就被动,输了一半。所以多看几套,选出2、3套让同一中介帮你去砍价,这样中介和卖家都摸不透你,比较容易杀价。大忌是不要找好多家中介去看同一套房子,这样房主以为房子很畅销,不容易砍价。

三、取证
可能大家质疑,刚看过房咋又扯到取证上来了。因为如果你认定自己最心仪的房子决定购买后,可能很激动,会忙着找卖家和中介签3方,这时要给你破盆冷水,兄弟姐妹们冷静啊,前面可能舒适温馨的阳光房,也可能是纠缠不休的潘多拉盒子!所以谨慎为妙!准备录音笔,相机做好取证的准备吧。与中介、房主谈判时,各种重要环节,都要做好录音、录像。比如买精装带家电的房子,要把装修家电都拍摄下来,打印放到合同里,防止卖家破坏抵赖,最好都能提前试用,确定家电完好,同时录音让中介和卖家确认。在签3方时,要录音把各方表态都记录在案等,为万不得已走向法庭留下宝贵证据。

四、签3方
签3方是件很烦的事,中介会将买卖双方带到小会议室,让你不停的签字印手印。两次买房卖房都没什么耐心,合同看都不看按手印,然后无理取闹,真是无奈!我比较细心,逐句看过,估计要3个小时左右。所以好吃的,往往10点左右跟卖房最后谈好价格,11点到中介公司签3方,一般会到中午吃饭能签好,如果仔细回到下午1、2点,我觉得链家一类的公司安排中午或晚上面签就是让你着急,不仔细读合同,所以不要上当,耐心读完,保护自己的权益。合同内容网上很多我不多说,只想提醒三点。 1、注意首付筹备期;2、先拿房本、物业交割、拿钥匙后再付首付给卖家;3、提前准备好押金;4、写好房子附属家具和家电(附图);5、限定中介的时限;6、预留2万左右的物业交割保障金。7、第三方资金监管一定预留电话,一旦有资金变动第一时间收到短信,往往中介会估计写反或写错,让买家收不到短信,一定要注意这个!!!!
 3方合同中最可恨的是中介很少提及对自己办理时间的约束,合同的结果是无论买卖双方谁出了问题,中介费不能少,中介不帮任何一方打官司,买卖双方谁都不能因为个人原因拖延贷款、过户时间,但对中介没有任何限制,TMD这些霸王条款咋就没人管?

五、审查、过户
审查、过户没啥太多说的,主要注意大家要看好各种签字印手印,保存好各种单据的收据,进行录音取证。北京大多数地方都是当天过户,当天拿房本比较好,有些偏远地方要第二天或3个工作日,最恶心是燕郊10个工作日,F。

六、放首付款
链家对买家的承诺是第三方资金监管,就是买方将首付款放到链家账户,只有买家看到新房本上有自己名字,且办理了物业交割,拿到房钥匙,中介才会将首付款放给卖家。链家是这样标榜的,但实际并非如此,大家要谨慎。我的遭遇这样,过户办完了要等3个工作日,房东却以出去玩为由不交房,不办理物业交割,但却着急拿首付,所以伙同链家,伪造了物业交割单,骗银行放了首付款。妈的,为此我担心了多日!这就是买卖双方不门当户对,加之链家丑恶中介的推波助澜。  详细情况如下,办完过户,会有个领证通知单被中介扣下,给你个复印件。各种税票在你手上。第三方银行放首付款的前提是看到 领证通知单和物业交割单扫描件,且链家授权人同意放款的操作。  链家拿了领证通知单,伙同卖方伪造了物业交割单,链家授权人同意放款,就把首付打给卖家了。  当初过户后,卖房人就说要物业交割但不交房,我没同意,链家那人就跟卖家挤眉弄眼我当时没明白什么意思,后来卖家就不提了,后来明白了,TMD是要黑我。我认为链家觉得首付款给了卖家仍然可控,但一方面咱们交了资金监管的手续费,就要享受服务,保障资金安全,另一方面,没交房就付首付款,仍然存在很大风险:问了房管局虽然已经过户,但房本办理仍需要复审,如果房子有问题,无法过户,如果卖方提出停止过户,也可以停止过户,总之,没拿到写着买方名字的房本时,还是很多不确定因素存在的。咱们血汗钱不能因为链家的盲目自信别人卷跑,一旦被卷了,打官司取证、举证很劳心劳神的事,到时候链家能帮你吗?我想每个买房人都不想费那个劲。 发现被放首付,我们第一时间找到链家,这时最nb店长级的中介出现了,我买房第一次去链家就碰到店长在开导一位老太太,到什么程度?老太太仰视店长带着崇拜和信服的眼光,不住地说别家中介我都不信,我就信链家!我当时就觉得这店长太能扯了,打过交道后发现真不一般! 帮我们跑的链家人员电话解释放首付的事故在于买家在银行找了关系,伪造了物业交割单,在他那拿了领证通知单,找人放的贷款,而且几次电话变来变去语无伦次,最后干脆不接电话。看看人家店长的应对,到了链家nb店长上来很关切,“诶呀,两位急坏了,换了是我,我也着急”,态度非常和蔼亲切。“我听说后也没想到卖家干这非法的事,但您放心今年我们链家赔付了***多钱,这事即使钱被卷了我们也会赔的,您要不相信我说的话都可以录音”,我们指出合同中写着必需链家授权后才放款的条款,他避开不谈,说规章都知道,后来我们说了多次,你们链家一定有问题,他说“是啊,我们内部也要查,但现在查不是时候,您也是想顺利买方吧?如果银行关联人被查不出来不给你们放贷怎么办?卖家破坏房子装修和电器怎么办?”这是柔中带钢的一句,其他废话我不写了,这一句话就抓住我们心理了!不佩服不行,nb店长心理学!太罗唆了,看出来了吧?这就是链家,两面三刀。所以做好取证太关键了!

七、物业交割、取房本
物业交割的大头是物业费、取暖费,水、电、燃气、宽带、电话、有线电视费也很关键,老房子有的电话带座机欠款很多,再装座机人家让你补交欠费,否则不装;现在联通电话是以人名义申请,但如果卖房人有电话欠费,联通不让迁移,你又安装不了,也无法迁入,请注意。一般网络和有线电视都是先付费后使用,问题不大。
取房本要带领证通知单,要房主本人带身份证,带各种税费原件取,所以不要忘带一样证件,如果2人都有名,可以委托其中一人领取,但要带委托人身份证原件。房管局的霸王条款是让你几号取证就得当天去,不知道是不是中介杜撰的!拿到新房本,别只顾欢喜,要复印5份,一方面作为证据,另一方面办理 物业过户、取暖过户、有线电视过户、燃气过户等。

八、抵押、放贷
这时候你会领教链家等中介的效率了,一般说房本拿去抵押后一周后去买房人去签字办理放贷手续。如果你是公积金贷款要办理好几个月!买房之初,链家说只要一个月所有都办好。所以如果有可能在合同里尽量限制链家的办理时间。

以上是本人买房的心得,总结给大家,希望能有用,也希望有关部门能够规范房屋中介的管理!精简房屋买卖流程,加快办理进度。
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  haveone (haveone) 于  (Thu Sep  3 07:39:19 2015)  在
 【Re: 买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

感谢楼主!!!
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  puputaotao (葡萄) 于  (Thu Sep  3 07:47:57 2015)  在
 【Re: 买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

没听说过要物业交割了才放首付款的,现在都是过完户一个工作日内建委就放首付款了
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  corlyon (开心哥) 于  (Thu Sep  3 07:53:32 2015)  在
 【Re: 买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

说明一开始lz就被链家坑了
第三方银行资金托管就没有这种破事了  
【 在 puputaotao () 的大作中提到: 】
: 没听说过要物业交割了才放首付款的,现在都是过完户一个工作日内建委就放首付款了
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  yxn1022 (ningning) 于  (Thu Sep  3 07:59:54 2015)  在
 【Re: 买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

写的不错,买房心理很重要。过户前首付要全付的,不然没有房主一分钱拿不到就跟你去过户的。
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  corlyon (开心哥) 于  (Thu Sep  3 08:01:38 2015)  在
 【Re: 买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

lz你管店长怎么忽悠,为什么不让他把使眼神的中介拉出来,让店长和他互相扇巴掌。
你说放心,我不查内幕。我就是恨使眼神。
那天我拿到房本,负责办理过户的中介a把房本给带我们的中介b,b又为难说不如让买家自己送银行吧。 两个中介在那推责任,我就觉得还不如我自己送靠谱,b说没问题。这时候a当着买家卖家对a使眼色说: 那就交给你了,你懂的。
卖家老头老太一看a使眼色愁得不得了,我一看也火了,这他妈什么破习惯,有话不能好好说,使个屁眼神,当场就发飙了:喂,你把这过程详细当我们的面说清楚,别你懂的!!
最后害得老头老太不放心,跟我跑了一趟银行,受累。
这类中介就是素质差,不沉稳。
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  lilyflower (xiao飞鱼) 于  (Thu Sep  3 08:47:19 2015)  在
 【Re:买房流程及防黑心中介心得】 的大作中提到:

感谢楼主!
中介被大家骂不是没有原因的,看看他们干的那些混蛋事!
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