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☆☆☆ 二手房自行成交(国管组合贷)完全自助办理攻略·之二

2015-10-27 18:13| 发布者: 地青兔| 查看: 887| 评论: 0

摘要: 神人之神贴,拜服的五体投地,交易流程写的非常详尽;写于2012年,虽然有些方面目前政策上有所调整,但仍然是自主成交很好的参考资料
【二手房自行成交(国管公积金组合贷)】完全自助办理攻略  网友novemberrain作品
http://bbs.55bbs.com/thread-8221018-1-1.html

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发表于 2012-8-17 18:13   

       前面几个帖子写了国管公积金贷款申办前需要提前准备好的两项工作,分别是“贷款信用评级”和“二手房评估”,虽说这两项工作并不是一定要提前做好,但是为了尽快完成贷款的流程,这么做是加快贷款进度的实战经验,靠花钱都买不来滴!如果有人看了以后能从中受益,少走弯路,节约一点宝贵的时间,便是这篇帖子的价值所在,也算是我写这个长篇流水贴的初衷吧。

        在说到正式贷款的申请资料准备前,还有几个基本的问题需要介绍下。

        一、国管公积金贷款银行的选择:国管公积金的贷款发放银行目前只能选择建行一家,组合贷的商贷银行自然也只能选择建行了,别无他法。市管公积金组合贷的商贷银行,则可以选择农行、中行、工行、建行、招行、交行六家中的任何一家,商贷部分除建行外都更容易获得利率折扣,从85折到95折不等,当然折扣额度要看贷款人的信用及财务状况。我看到水木社区有人成功申请到组合贷商贷部分85折利率的,一度搞得我非常后悔没有去申请市管公积金(我本人的公积金是10年才转到市管的,选择国管的最直接原因是了解到市管给民企和外企的员工评级原则是,不论月收入如何,都只给评80万的A级,最终为了稳妥才选的国管,谁知,市管的商贷选择面要宽很多,坑爹啊。。。)。最后,我组合贷里的商贷在建行只申请到了95折利率,之前答应的是9折(俺是建行多年的VIP客户),经过下文详述之。所以,我建议如果组合贷有选市管的条件,且能有把握评级到AA的话,尽量选择市管公积金组合贷吧,因为商贷部分的利率折扣能省下一笔可观的贷款利息。

       二、国管公积金组合贷的申办建行网点选择:国管公积金中心已经不直接受理组合贷的申请,组合贷申请要到公积金中心指定的5家建行支行网点提交公积金和商贷的申请材料,建行收到材料以后,先将公积金部分材料转公积金中心审核批贷,等公积金批贷以后才开始商贷部分的审批,所以,整个流程的时间会比纯公积金贷款要长。
       5个提交组合贷申请材料的建行经办支行见下面文件所示:  /*建行经办支行可能也有变化,请查询最新的政策;地青兔2015-10-27注释*/
            
       我最初选择的网点是国管公积金中心旁边的建行朝阳支行,一来觉得这里紧邻公积金中心,二来呢觉得离家比较近,离我与卖方上班的地方都不算远,交通方便,于是前期的贷款咨询什么都在朝阳支行做的。但是,最终却没有选择在这家支行做组合贷业务,为什么呢?原因在于这家支行一直坚持不答应给予我的商贷部分利率折扣。其实我原本是放弃了商贷可以拿到利率折扣的想法的,但又总觉得这个折扣拿不到很不甘心,我当了建行那么多年的VIP,这种关头连点利率优惠都没有,实在是很令人寒心。就在等待二手房评估报告的日子里的某天,突发奇想,给5家建行里面的其余四家都打了一遍电话,咨询组合贷商贷能否给利率折扣的事情,结果这一通电话让我得到了意外惊喜。
        5家建行的联系方式如下:

       金融街支行在电话里听完我的情况描述后,答复说可以根据客户的具体情况给予商贷利率折扣,让我亲自去一趟,于是我带着收到的二手房评估报告和先前准备好的各种组合贷申请资料,开始了正式的国管公积金组合贷款申请流程。

       TIPS:商贷利率折扣是组合贷里大家非常关心的一个指标,可建行给予组合贷中的商贷部分利率折扣的时候显然没有其他银行(农行、中行据说利率折扣好谈)那样慷慨和大方,但是从我的经验来看,建行各个分行的贷款政策貌似并不一致,并不是所有的分行都铁板一块,完全不给予组合贷的商贷利率折扣,有的分行对组合贷商贷的利率折扣还是很有空间的,85折不成就9折,最不济95折也可以哈,建议大家根据自己的情况打电话多问多咨询,说不定磨到最后申请个85折利率也不是不可能的。
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-24 16:31 编辑 ]
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发表于 2012-8-18 01:24  

我也觉得评估这一块太黑了,初审提交材料的时候就直接交了1500块钱,我注意看过相关规定,最高就是1500,也就是说1000万的房子也是1500!!
而且后来才打听到要1周的时间出评估报告,wawj的方庄贷款专员还说报告出了就放那儿,等银行去取,不去取没人搭理。我靠!连通知都不通知,一点服务意识都没有。这个行业真的是糟透了。
因为工作的关系对评估还是比较了解的,只不过都是企业资产评估。这家公司的房产评估师真给评估师行业丢人,难道不能有点职业素养吗,收了最高的费用办事还这么慢。等办完业务一定投诉一下
还有,房产中介真的需要提高服务意识了,否则等以后我换房的时候就有可能不用中介了,反正用了中介也没觉得少操什么心。
[ 本帖最后由 luboeric 于 2012-8-18 01:27 编辑 ]
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发表于 2012-8-20 17:08  
       
        第5步:国管公积金组合贷申办流程:
        经过两个重要的准备程序:信用评级和二手房评估,以及若干的贷款前准备工作后,终于开始了正式的组合贷申请过程。我个人由于商贷利率折扣的原因决定改变了国管公积金组合贷的申请建行支行,从最初选择的建行朝阳支行换到了金融街支行。

          贷款申办流程开始前,再来看一下官方文件发布的国管公积金组合贷款流程,见下图:
 

  

        上面的组合贷流程一般说来是比较详尽的了,但是我根据自己的实践把这个流程细化了一下,具体如下所示:
         A1、公积金贷款部分申请资料提交给经办建行网点(1工作日)——
         A2、建行将资料转国管公积金中心初审(1工作日)——
         A3、国管公积金批贷(15工作日)——
         A4、公积金贷款合同面签(3~5个工作日)——
         A5、商贷部分申请资料提交——
         A6、商贷面签(3~5个工作日)——
         A7、商贷批贷(5个工作日)——
         A8、税务缴税、过户大厅过户(1工作日)——
         A9、过户当场出房产证——
         A10、(银行或代办公司)将房产证送建委抵押(出房产证3个工作日后可办抵押)——
         A11、抵押完成出他项权证(抵押完1个工作日后可出权证)——
         A12、他项权证取回送银行(及国管中心)(1工作日)——
         A13、银行安排放款(5~10个工作日)。

        A1、公积金贷款部分的申请资料提交,可以就近选择5家建行支行中的任意一家,或是选择能给商贷最优利率折扣的一家吧。
        公积金贷款准备的资料清单如下图,注意,不要参照一个旧的错误版本(就是国管中心下载中心里 http://www.zzz.gov.cn/Channel/17592 和《借款申请书》后面附的材料清单目录,两个都是过时错误的!政府网站滴效率和工作态度可见一斑!),错误材料清单版本需要的资料份数要多许多,我当时就是按错误版本准备的资料,结果交资料的时候建行经办人员经整理退回我一大摞多余的各种资料。

  

       准备公积金申请资料的时候按照表中所列的材料依次准备就行,很简单,但是稍显繁琐。其中的《工作情况和收入证明》与做信用评级时需要的一样(可在做评级时就一次性准备好),《借款申请书》共3页,如下图:
  
  
  

      《借款申请书》填写时如有不明确或有疑义的事项,最好先打印出来让卖方在售房人签章处签好字,到建行向经办人员咨询清楚后在现场填写。最好不要产生涂改,否则涂改后要签字确认。

       最后来谈谈一个深刻的经验教训,关于《首付款收据》。之前我在查看一些其他自助攻略的时候,曾看到有人谈到首付收据可以让卖方随意开一个数的,好像金额多少与贷款额无关,结果我就被这误导给引进坑里了,前后耽误了一周多的时间。由于首付款较多,接近50%,我们与卖方约定首付分两期支付,当时认为自行过户不经过监管,首付款金额只要填申请书和合同上,而且在过户前全部支付给卖方就可以了,国管中心和银行又不能控制。经验证明,我想错鸟!建行经办人员在接收申请资料时发现《申请书》填的“首付金额”和《首付款收据》上金额不一致,而且收据上的首付款金额不到房价的30%(差5%左右),便指出这个《首付款收据》不符合要求,经我反复解释未果,必须要重新做。又恰好,卖方给完我收据后就出差去鸟,下周才能回来,呜呼,就这样,因为一个想当然的小细节,耽误了整整一周多2天滴时间。当时正在与时间赛跑滴我真是欲哭无泪。

       各位童鞋们注意,只要资料里面有不符合接收要求的资料,就需要等到该资料重新准备好以后再次提交,检查合格才能算做正式接收全部申请资料,同时开始正式计算国管公积金申请进度时间,按建行工作人员当时的口头承诺,15个工作日出批贷结果通知公积金面签。商贷部分的资料可以提前准备好,但是建行明确表示不予接收,要等公积金贷款面签以后才接收商贷部分的申请资料。不过,后来在和建行的一些交涉中,听他们说现在由于公积金申请的人太多,已经不能给申请人承诺15个工作日的时间了,这种服务态度和办事效率,大家除了吐槽以外其实并无多少改变的办法。

       A2、建行正式接收公积金资料后,就可以上国管中心网站查询贷款申请的进度,但按建行说法,由于需要将多份申请资料归集整理后一并送交国管中心进行初审,可能有个1、2日的时差才能从国管中心网站上查询到贷款申请进度信息。贷款申请进度查询如下图示。
                                 
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-22 17:42 编辑 ]
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发表于 2012-8-20 18:15  

(接楼上)国管中心的初审过程是一个除了漫长等待以外根本无法积极控制的步骤,初审可能出现各种情况的“贷款申请退回”意外,并且各种意外情况花样百出,数不胜数,我只能简单描述一下偶这里发生的状况。
        进入初审开始后的大约第8、9天,突然接到建行电话说国管中心要求我补工资流水,于是我很快去某行打印了流水单送至建行,经办人员看了一下就点头收了去。回去后上国管中心一查贷款申请进度,果然变成了“贷款申请退回”状态,当时给予我一个无比沉重的打击。谁知3天后,我又接到建行电话,说上次的流水单不行,没有银行盖章。我说当时问过某行,人家不给盖,而且你们收的时候也没说非得要盖章,没盖章就不行啊,这时的贷款进度查询依然是“退回”状态,简直折磨人心。

        另外某大行也真是金融流氓中的极品,打印流水单连个网点的业务章都不给戳,说是流水单只给核对金额用,不负任何法律责任(耍流氓和无赖的一贯嘴脸,要不是单位在这家银行发工资,我是从来不进这家垃圾银行滴。)。某行还表示要想要有章盖的话只能出资金证明,50元一份,3个工作日后才能取,无可奈何之际只得引颈待宰。

       想到将近半个月时间过去了,我的努力居然只得到了一个“贷款申请退回”的回报,何况这个工资流水并不是提交材料清单必须要求的材料,提前的各种积极准备换来的却是这样一种现状,于是俺第一次人品大爆发了。3工作日后某行通知去取资金证明顺便递交给建行时,我很郑重滴同经办人员进行了交涉,我表示对于这种并非我的过错造成的时间延宕和拖拉,我无法接受,要求银行方面按最初的时间承诺(15个工作日),保证余下的公积金审批程序的总时间。总体来讲,建行公积金经办人员的素质还是非常不错滴,在了解我的诉求以后,答应会在后面的“稽核”等阶段帮我尽量追回前面损失的时间,适当给予加急办理。后来证明,这种交涉是必要的,建行人员确实也做出了相应的举措和努力,非常值得表扬!虽然后面因为“抵押登记费”还产生过一些交涉,但是每次交涉都是控制在一种理性而平和的状态下进行的沟通,彼此间都抱有解决问题的诚意并能站在对方角度思考问题。虽然最终到面签完成比原来承诺的15个工作日要多出差不多两周,但是在后面的流程中,进度明显感觉到比审核刚开始时要加快了许多。

        关于国管公积金中心网站的进度查询,我发现各阶段进度的更新不是实时的,常常滞后于实际进度1~2天,甚至更多,为准确起见可以适当电话咨询经办人员进度到底处在什么阶段?电话除了可以了解较准确的审核进度情况外,还可以起到适当的督促公积金办理进度的效果。
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-22 14:26 编辑 ]
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发表于 2012-8-22 16:39  

       A3、国管公积金批贷:经过人品大爆发,同时在建行经办人员的配合下,状态查询从“稽核”一下就跨越式滴步进到了“审批通过,打印合同”。大约3个工作日后,接到建行电话通知,隔日带上身份证件去做公积金面签。

       批贷过程中,还发生了一件耐人寻味的事,建行人员通知我将《借款申请书》里选择的“贷款担保方式”由最初选的“房产抵押+北京市住房贷款担保中心担保”方式改为“房产抵押”方式,通俗一点说就是由“担保方式”改为“纯抵押方式”。对两种担保方式的区别和费用我之前自认为了解是比较充分的,担保方式可以让卖家在过户后就拿到贷款(费率贷款额的0.3%),纯抵押要过户并完成抵押后才能拿到贷款(费率贷款额的0.15%),为了确保卖家的利益自己多花点担保费是值得的,于是毫不犹豫滴选了“担保中心担保”方式。而且交资料的时候,我还就《借款申请书》里此选项专门问过建行人员,确认无误才选填的。但是建行反复给我做工作解释,说现在国管公积金组合贷只能用“房产抵押”方式,已经不再采用“担保方式”担保二手房,还可以给你省钱等等,总之找了一堆的理由。最终,我与卖方进行电话沟通,冒险承诺改为“纯抵押方式”也能在原来约定时间里完成贷款过程才同银行确认改变担保方式。但是,我对此一直心存疑问!后来,我还专门又电话咨询过国管中心和建行客服,都表示二手房公积金组合贷可以采用“担保方式”进行贷款担保,不存在只能用“抵押担保”方式的说法,但建行分行偏说不行,作为一个弱势的贷款申请人能怎么办?何况在这种分秒必争的关键时刻,无休止的争执扯皮下去最终结果还是贷款人自己的利益受损,所以只能暂时妥协之。

       有个细节要说一下:国管组合贷公积金部分面签的时候不需要卖方参加,之前我一直以为公积金面签需要卖方同去。而且在估计要做面签的前几天,我就和卖家提前说好,可能某天需要去银行做公积金面签,希望到时候能抽时间配合一下,卖方也很爽快的应承下来。幸亏我在接建行通知电话的时候,多问了一句“需要卖家来吗”?结果电话那头答复:“没说过要卖家来呀!没说过就是不需要。”这真是一个同面签一样美妙的好消息。于是电话结束后,我立即联系了卖家,告知人家这次面签不用麻烦跑一趟了。

        说到这里,提前总结下需要卖家配合参加的步骤。国管组合贷的办理过程中,需要卖家共同到场的场合一共需要4次:
        第1次:买卖双方一起到过户大厅做购房资格审核;
        第2次:买卖双方一起到过户大厅做网签;
        第3次:组合贷的商贷部分面签,银行需要买卖双方同时出现;
        第4次:买卖双方一起去缴税及过户大厅过户(事实证明,这确实是最漫长的一天!)
注:如果算上需要卖方配合开门做二手房评估的话,可以算作5次。

        明确知道需要卖家配合的次数和场合,对于说服卖家同意组合贷也许是非常有力的因素,卖家会根据卖家会觉得能把事情了解到如此细致程度的买家应该非常可信可靠!

       A4、公积金贷款合同面签:
       很简单,按约定的时间到达银行面签室,验明正身后经办人员会取出3份(or4份?没记清,呵呵)公积金贷款合同,先告知一些贷款合同里的条件及注意事项,然后会让贷款人核对合同里的各种贷款信息和条款。这种场合,谁能HOLD住慢慢滴一条条核对合同条款和内容啊,只要几个大的数字(贷款总额、还款年限、利率等等)无误,就算合同里全藏的是霸王条款也只有稀里糊涂并乖乖滴签字画押。
       公积金贷款合同封面如下,里面的条款内容太多,就不再一一发出来,反正就是一纸卖身契约啦,而且一卖就是他娘的20年!
  

      签完卖身契后,就得交国管方面滴特色费用——选择“纯抵押”担保方式的担保服务费!!!就是下面这东东,必须当场刷卡,不能现金。为什么说这项收费是国管公积金的特色呢,因为市管公积金方面如果选择“房产抵押”的担保方式,是没有这笔费用的,同样作为公积金,同样的贷款担保方式,国管方面要收取0.15%的费用,市管方面却不收一分钱,这不得不让人产生极大的疑问,并使人去追寻差别产生的根源。

  
       关于国管公积金方面对“纯抵押”担保方式依然强行收取“担保服务费”的疑问,我已经在另外一个帖子里 
http://bbs.55bbs.com/thread-8175846-4-20.html 做了更多的描述。这里再做简单的回溯,其实最初为了让更多的人注意到这笔貌似合规合法(公积金中心确实有正式文件规定收费标准,但不是你规定一个收费标准大家都得傻逼呵呵按此来交钱!)但是并不合理(为啥同样的担保方式市管中心不收费?莫非是市管给童鞋们发福利?市管有发这种大福利的权力和善心吗?商贷也不对纯抵押收这劳什子担保服务费!)的行政收费。另外,后来的商贷和抵押程序都证明,在整个过户和抵押过程中,这个神马“北京市住房贷款担保中心”连影子都没有见过,没有提供任何一点服务,但是却心安理得的收了(92万×0.0015=1380元),看上去似乎钱也不太多,但是这后面的权钱暗流和黑幕却是我们不得而知滴。后来,我也向北京市住房贷款担保中心咨询过这件事,奈何人家根本就不理睬我,牛逼轰轰的紧呢,不过,我也自有办法对付他们滴牛逼,走着瞧吧。

       最后,签完合同,也交完买路钱了,面签经办员交给我一张剪裁好的小纸片,定睛一看:
  
我KAO,就是这一张小小的纸片,接下来让俺是愁肠难解,百转千回呀。
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-27 22:48 编辑 ]
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发表于 2012-8-24 18:15  

        A5、商贷部分贷款资料提交
        公积金部分的面签完成以后,我就到带着已经准备好的商贷资料来到面签室隔壁的办公室,找到办理组合贷商贷部分的建行经办人员,问是否可以提交商贷的材料,其实人家当时根本就不想收我的资料(理由是这段时间以来组合贷太多啦,还有好几十个在你前面等着呢!忙不过来!等着吧!),我当然不是这么好骗滴啦,使出浑身解数软磨硬泡,好歹最终收下了我准备的商贷资料,算是又一次人品大爆发吧。
        下面详细介绍下建行商贷需要准备的各种材料吧,如下图示:
  
上面这张清单是建行朝阳支行(蓝岛西区国管中心旁边那家建行)给的申请资料清单,这个清单的内容和建行金融街支行的清单相比简单些,但是请大家注意最后一条,我实在搞不懂为什么要整这么大个妖蛾子!凭啥要“买卖双方及配偶亲自去银行提交申请资料”?毫无理由,实在难以让人理解,而且建行的经办人员还明确向我表示“如果卖方提交组合贷申请资料时不同去,拒绝接收资料”。显然这成为我当初放弃朝阳支行转而选择金融街支行的原因之一,另外一个原因是金融街支行同意给商贷折扣。如果,答应这种无理要求,需要麻烦卖方协助配合出面的场合又要多出一个(变成6个),自行办理贷款过程的一个原则就是尽量避免麻烦卖方。

下面是金融街支行的申请材料清单(第一次去的时候向建行人员索取的):

  
仔细对比一下可以看出,两份清单其实大同小异,不过第二份清单的用语和描述比第一份清单要详细一些。
重要提示:
    1、如果卖方是单身,不用提前准备什么“单身声明”,后面做商贷面签的时候,建行有现成的单子,卖家现场签个字就OK。
    2、卖方的户口簿一定要复印首页、本人页、变更页。我提资料的时候,忽视复印卖方首页的细节,因为之前提交网签资料和公积金部分资料时,都没有要求卖方的户口簿首页,我也就认为这个并不太重要,但是建行表示需要这个是因为他们的贷款审批程序比公积金要严格,只得让卖方传真一份送过去。但是传真件的分辨质量太差,比较模糊,于是建行的工作人员表示可以先收下,等下次来面签的时候再替换一份清晰的就行。这种人性化的做法比国管公积金审批时缺张纸就把申请退回重来过的做法好1万倍。
    3、金融街支行没有一定要买卖双方亲自去提交申请资料的奇怪规定。
    4、建行的收入证明格式如下图示,与公积金的不同。
  
    5、商贷利率折扣:第一次去金融街支行试探商贷部分利率折扣的时候,当然是抱着能拿到最低85折利率的无数美好期望。到了经过一番讨价还价之后,最后只谈到了95折,而且还有附加条件,需要购买建行的“理财产品”或者办卡。商贷利率折扣虽然只有95折,但是总比一点没有要好,呵呵,于是便决定接来下的申请程序就顺势在金融街支行办理,便把已准备好的公积金部分申请材料提交给了建行的经办人员,谁知第一次交材料竟然因为“首付款收据”出问题没提交成功,还耽误了一周时间。
    6、商贷借款申请书:这个看似十分关键的文件为什么在朝阳支行的材料清单里压根没有出现呢?后来直到商贷面签完成我才明白,这份资料并不是像公积金贷款部分那样的专用“借款申请书”,这份资料的正式名称应该叫做“个人类贷款申请审批表”,由建行经办人员依据贷款人的申请材料自行录入并于面签前打印,面签后才能正式完成的。但建行某些支行为减轻工作人员的工作量,便交由申请人自行填报,对此我个人表示理解并接受这种做法。因为这在减轻审批人员工作负担的同时可以加快审批进度并减少出错的可能。建行贷款专员会在接收商贷 资料时先COPY给你一个电子版的DOC模板文件,申请人根据自己的实际情况将模板文件修改完善,并在面签时用U盘COPY回给建行即可。“借款申请书”真面目如下图示:

  
       商贷资料提交后,便是焦急的等待审批面签了,幸亏建行的经办人员还是很好沟通滴,素质也很不错,能够急人之所急,想人之所难,大约5个工作日后,建行通知商贷合同已准备好,可以约上卖方进行商贷面签。
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-27 23:05 编辑 ]
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发表于 2012-8-27 22:34  

A6、商贷面签
        商贷面签需要卖方亲自到场,事先应按“商贷申请材料清单”内容通知卖方需要携带的资料原件。
        
        我们按约定时间到达建行,贷款专员取出已经提前准备好的贷款合同让我们先核对再签字。跟公积金面签时同样的情况,在这种环境和情形下,没有人能仔细核对合同条款,几个关键的数字核对一遍无误后,便横下一条心签字画押啦。合同里真要有埋伏的不平等条款和霸王条款,也只有自认触霉头。
        商贷合同封面如下图示,内容略:
  

        就在我们查看商贷合同的同时,建行的商贷专员核对了申请资料的原件,便开始让卖家开始签需要卖方签名的单子,类似“单身声明”、“资金自行划转申明”(这个挺奇怪,没要之前网签时打印好的,非得在建行亲自填写并签名)等。等我们签完贷款合同后,我们也继续签了一堆的单子,记得好像还有网签时已填过的“家庭购房申请表”和“购房承诺书”,都又重新签了一份。
          
        签字完成,商贷的面签环节便宣告完成,整个过程约40分钟。面签完后,我问“现在就可以去过户了么”?答曰:千万别提前去过户,等批贷以后会电话通知过户。


A7、商贷批贷
        商贷批贷的时间确实也出乎我们的预料,正常时5个工作日可批贷,但是6月以来二手房的成交量大幅攀升,要想像往常那样顺利批贷确实难度很大,然而我们的批贷出人意料的在5个工作日完成并得到了通知。
              
        接到商贷批贷通知后,我便第一时间致电卖方,告知喜讯并约洽一同去税务和过户大厅缴税过户的时间,最后我们一致同意将两个程序安排在一天时间里集中完成,毕其功于一役,大不了请一天的事假(结果为了这事我硬是休了一天的年假!)原来我们曾考虑为了不耽误整天的工作,先选一个平时的下午去朝阳第六税务缴税,然后再等周六一大早去过户大厅排队过户(很不幸的消息,由于朝阳区二手房交易量大增,过户大厅已经在8月后停止了周六上午半天办公的便民措施,呜呼哀哉!)。
              
         重点提示:关于批贷意见书
         1、关于组合贷里商贷部分的批贷意见书,据建行的批贷人员讲述,现在建行已经不再专门制作纸质的批贷意见书,同时也表示如果确有需要的话,可以将建行贷款管理系统的批贷查询结果的屏幕截图发给我,如下图示:
  
(为避免有人利用这个模版造假,已经将页面里其他的各种相关内容抹去!)
                  
         所以,需要商贷批贷意见书的童鞋,如果确实需要这份资料,可以拜托建行的批贷专员打印出来并盖个公章,本人未尝试过可行性,但是认为应该可行。
                  
         2、公积金部分的批贷意见书,或许存在,但是按照现行的贷款程序,贷款客户接触不到,公积金的审批通过后,直接就制作公积金贷款合同并通知面签。
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-27 23:18 编辑 ]
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发表于 2012-8-28 02:07  

A8、第六税务缴税、过户大厅过户

        事实证明,缴税过户这两个程序确实耗费了一整天时间,原来估计顺利的话也许一个上午就能办完。
        
        朝阳区的缴税地点为朝阳地税第六税务所,办公地址:朝阳区姚家园路101号新七彩商业中心(朝阳公园桥向东约1500米路南,铁道桥西侧),联系电话:65939941(可以电话咨询纳税相关信息) ,乘车路线:乘406、431、496、608路在“豆各庄路口东”下车;乘350、499、640、673、729、750、758、运通111路在 “姚家园西口”下车。

        缴税需要在税务所的6个审核窗口先排队审核缴税资料,资料经税务人员初审合格后发给缴税号码,再去税务大厅的东侧缴税窗口完税。之前我看见网上有人说税务所通常早上7点半左右开大门,一般是7点左右去大门口排队,等开门后冲进去排在审核窗口的前面。我到的时间大约是7点15分,结果到了一看,税务所大门已经打开(问了下保安,7点左右就开门了),大厅里的每个审核窗口前都排起了大约10个人左右的队伍。于是我随便选了一个窗口前的队伍排着,没曾想运气不好排错了队,假设各个队伍平均办理的话,我应该排在70号左右,但是最后审核完成时,我拿到的号码已经到了90多号,直接导致缴完税已经快12点。

       缴税需要携带的资料:
      1、存量房买卖信息表(纳税)
      2、买卖双方身份证及复印件
      3、买卖双方户口本(卡)及复印件
      4、结婚证原件及复印件
      5、房产证原件及复印件(按A4页面复印)
      6、网签合同原件及复印件
      7、原购房发票及契税票(满五年不需要,去之前电话咨询过不需要,但是为避免出现意外情况还是让卖方带上。)
      8、售房人家庭唯一住房承诺书(也可以不提前准备,缴税时有现成表格可填)

      在审核窗口前排队的时候,看到很多中介在填一张表,一打听才知道审核前还需填如下所示的一张纳税申报核定表:
  
  

      于是到窗口问保安要了一张表,按要求自行填好正面,反面由审核窗口的税务员填写。

      从7点20开始排队,8点以后,税务大厅的人陆续开始多起来,人声嘲杂,我后面的队伍差不多又增加了10多人。一直等到9点(排队的时候还以1元/P的天价重新复印了两份房产证,深刻教训,详见15楼),缴税审核窗口开始办公,卖方也如约准时达到税务大厅。审核开始后,大厅里面便更加热闹,先拿到号中介带着买卖双方陆续到东侧的缴税窗口开始缴税。

      审核的过程其实很快,把准备好的资料、证件和新填的纳税申报核定表(甭管有没有用)统统递进去,我看见税务员主要看填的申报核定表先核对一下证件、房产证、合同,然后就拿了一张税务局自制的用彩色区分的朝阳区划图进行价格比对,结果我们的网签价格顺利过关(但是无法知道最低价格)。税务员在申报核定表的背面依次填好各个选项,完成审核后将全部材料和一张纳税号递了出来,我拿到号码一看,居然已经是90多号了,这些税务员们的办事效率差别还真大。

       拿到缴税号后,只有和卖方一边聊着天一边等待,虽然缴税大厅里一共有10个缴税窗口,但是这边的办事效率更低。一直等到11点45,终于轮到我们缴税了。

        我和卖家在税务员面前坐定,便把准备的纳税资料又一股脑的全部递了过去,纳税正式开始。突然,税务员问了一句:“主买房人没来吗?”我心里一惊,便回答:“之前我打你们电话咨询过,明确说是买房人夫妻来一个就可以的,没必要非两个人都要来!”税务员嘟嘟了几句也没再多说什么,在柜子里取了一张A4纸递过来要我填,我接过来一看,原来是一份《授权委托书》,填好了委托书以后,便继续其他的签字,随后又签了一次《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。关于《售房人家庭唯一住房承诺表》,税务员拿起一份空白承诺书要卖方填,我说已经填好了,她仿佛还挺吃惊,问我哪儿找到的模版?我说就在税务的网站上下载的,于是便把之前交给卖方已经填好的《承诺表》交给她收下,签字手续完成后,就是刷卡交钱了,瞬间真的心如刀割哈,1.5%的房款就这样交给不知道谁了。根据以往的生活经验,税款被狗们吃了的可能性最大!
  

         交完钱后,随即会打印出3联张契税纳税发票(其中1张当场交给卖方保留,买方保留另2张),1张契税完税证明:
  
       财证两清后,纳税完毕,整个过程非常顺利,不超过15分钟便宣告完成,不知为啥前面的那些那么慢!      
[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-28 17:29 编辑 ]
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发表于 2012-8-28 02:09

于是,赶紧和卖方出税务大厅右拐往东,到铁路后再沿铁路向南赶往过户大厅。步行约10分钟(速度稍快),到达过户大厅一层,在领号窗口用房本原件和刚拿到的契税完税凭证领取过户号码(我们12点多到过户大厅领号的时候没有排队,直接领号),拿到号后看见前面有130多号在等待,稍感放心。
      
       午饭时间已到,为避免过号重排,出去吃饭前特意问了一个保安:每个小时能办多少号?回答正常工作时窗口全开一小时就能办大约100号,但中午休息时段(12点至1点30)只开不到1/3的窗口,这样看来中午吃饭时间很充裕。
      
       吃完午饭,1:30准时返回的过户大厅,号码只过去了30来号,等到上班以后,办理进度明显加速,2:40左右,便轮到我们过户啦。
      
       过户需要的资料:
      1、网签时打印的转移登记申请书
      2、买卖双方身份证及复印件
      3、买卖双方户口本(卡)及复印件
      4、结婚证原件及复印件
      5、房产证原件及复印件(按A4页面复印,房屋登记表和户型面积图(多印1份,要贴在新房本上)避免复印上原房本周边底纹,原房主名字需遮挡)
      6、网签合同原件及复印件
      7、契税完税凭证
      8、家庭购房申请表(可以去自行成交网签窗口索取,现场填写,但事先准备好方便些)
      9、购房承诺书(可以去自行成交网签窗口索取,现场填写,但事先准备好方便些)
      
      资料递进窗口以后,经办人员检查了全部资料,告知缺少8和9项资料,我表示不知道要这两样,经办人员就很不耐烦的让我自己去网签窗口取来填(我怀疑其实他哪里应该有这两份表格),于是我就赶紧跑去隔壁的自行成交网签窗口索要了两种表格回来,搞得急急忙忙。
  
       填完表格,签完各种该签的字,和卖家再次合影(网签的时候是我妻子与卖方合的影),然后经办人员告诉卖家没事可以先走了,然后让我去过户大厅南侧的缴费窗口刷卡交钱85元,含80元房屋登记费和5元的印花税票,交完钱后取到80元发票一张和一张5元的印花税票,回到窗口,5元印花税交给经办人员帖在新房本首页,然后将原房本的登记表和户型面积图贴新房本上,盖章,就这样写着我妻子名字的新房本到手啦。大约25分钟,过户成功!
    
      TIPS:办理过户的时候,房主(房产证上夫妻署名一方)如果工作忙不能到场,可委托夫妻另外一方办理,同缴税时一样,签一张《授权委托书》就可以,不过就这样一页A4纸,过户大厅的黑打印社居然要价3元,建议大家可提前准备好这种委托书若干份。我妻子(房本署名人)在缴税和过户的时候都没有出面,最终依然成功缴税和过户。
      《授权委托书》如下:
  

[ 本帖最后由 novemberrain 于 2012-8-28 17:23 编辑 ]
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