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☆ 海淀二手房自行成交攻略(商贷)

2015-10-28 19:25| 发布者: 地青兔| 查看: 904| 评论: 0

摘要: 13年初的文章,虽然有些细节会有变化,但仍然是自主成交很好的参考资料,感谢楼主;以前觉得买房一定要找中介,这次自行交易后,觉得自己办手续也毫不麻烦,只要事先做好功课,非常顺利,有中介还嫌多余 ...
标  题: 申请置底 最新的海淀二手房自行成交攻略
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=756866

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  opencore (饼干) 于  (Tue Jan  8 18:46:59 2013)  在
 【申请置底 最新的海淀二手房自行成交攻略】 的大作中提到:

海淀区商贷自行成交流程
PS:通用流程详见海淀区房屋管理局的官方网站
http://www.bjjs.gov.cn/tabid/2213/default.aspx
海淀区房管局网站 http://hdfgj.bjhd.gov.cn/  可预约办理过户

准备工作:
买方:
1.与卖方先谈好价格,打电话给中信银行要到贷款经理的手机号,和他约好时间去银行面谈。到银行,告诉他自己的情况,问能贷款多少钱多少年多少折,并领取银行要求填写的资料(收入证明、单身声明、售房人声明等),银行会给一张清单,上面列出了申请贷款需要准备的东西,例如买房人学历证明、银行6个月流水单等。
2.因为该房屋现出租,找租户写了放弃购买该房屋的声明。由于房产证上写的女方的名字,所以让男方写了同意出售该房屋的声明。
3.根据想贷款的金额,收入至少是贷款额的2倍,去单位人事部门开收入证明。
4.去银行打工资流水单并让银行盖章。
5. 准备身份证、户口(集体户口还需要首页复印件盖章)、离婚证和双方签字的离婚协议,所有证件复印4份。

卖方:准备房产证、身份证、户口(集体户口还需要首页复印件盖章)、结婚证

Day 1
到银行交材料+去建委做资格审核(因买方资格审核材料不全,买方的购房资格办理失败,卖方房源核验办理成功
到银行交材料:
地点:中信银行
出席人:买卖双方
持续时间:半小时左右
带上先前准备好的证件和复印件和之前给的一堆文件,填好签字(事先填好也行,但是日期和签字不要提前填),此外贷款经理还会现场给一些要签字的东西,直接签字就行。所有文件在双方签字的时候需要贷款经理看着签。
把租户的电话给贷款经理,他让银行负责联系评估公司上门评估房子。
Tips:
1.办理“到银行交材料”和“去建委做资格审核”的顺序可以交换,事先咨询过银行,银行说只要有把握能通过资格审核,银行方面是不介意先收你的材料和安排评估公司进行房屋评估的。
2费用:银行的费用只有一个代缴给评估公司的1000元钱,在评估公司上门评估了房屋之后,现场支付400元现金,其余600元后来也没让我交,不知道怎么回事。

资格审核
地点:海淀区建委(在上地办公中心)
出席人:买卖双方
持续时间:半小时左右
早上10:30到办公中心,在一楼前台拿2个号,1个卖方资格审核的号,1个买方购房资格的号(网签与买方资格审查在同样的窗口办理,均为“网上签约”号)。
卖方资格审核很快,0人等待,交了复印件,工作人员看了原件,几份文件签字,返回一张单子,几分钟就办完了。3个工作日后可自行前往或网上查询是否通过,自行前往只需要出示那张回单就行,不需要其他证件。
拿了买方资格审查的号,前面有42人等待,等到1点过,因为是离婚后女方买房,小孩户口在男方那里。当时觉得不需要,就没带。办理的时候说以家庭为单位,小孩判给女方的话,就必须有小孩的户口、户主页和复印件。所以建议把能带的证件都带上并复印好,免得白跑。提醒注意:还需要离婚协议原件和复印件。女方集体户口首页不需要红章件,只需要盖了红章的复印件的复印件,也就是说找单位人事要2张集体户口复印件并盖章,然后拿去复印几份就可以。但贷款银行需要的是盖了红章的复印件。
Tips:
1. 海淀区建委以前在双榆树,从去年年底开始已经搬到上地办公中心了,千万别弄错!双方资格审核、网签、交税、过户都在这里办理。我当时就差点冲到双榆树去了,因为网上查询的很多都说在双榆树,其实已经搬迁到上地了
办公大厅有二手房交易的详细流程,可以照相备用。
电话: 82618228(好像没有人工服务,只有自动语音介绍,打电话咨询没用)
业务时间:早上9:00~下午5:00
拿号时间:早上9:00~下午4:30
地址:海淀区东北旺南路27号上地办公中心A座。一层为房管局办事大厅;二层为地税局第二税务所办事大厅及办公区。
附:房管局上地办事大厅路线:
(1)乘车:乘362、509、656路公交车在东北旺站下车,向东100米后右转,直行150米,右转100米即到;乘362、509、629、656路公交车在软件园南站下车,向西直行400米即到;乘362、629、656路公交车在东北旺西口站下车,向北路口向东直行370米即到。
(2)自驾车:(1)、五环肖家河桥向北,走圆明园西路 右转走马连洼北路 左转走东北旺中路 右转走东北旺南路向东200米路北;(2)、中关村北大街 信息路 靠左侧上地西路 左转走上地七街 直行走东北旺南路向西100米路北; (3)、京藏高速小营桥下向西走小营西路 信息环岛、上地三街向西 右转走上地西路 左转走上地七街 东北南路向西100米路北。
2. 建议先去银行交材料,然后下午3点去建委,建委早上人多,下午去拿了号直接可以办理。

Day 2 重新进行买方资格审核
下午三点半到建委,拿号,0人等待,顺利办理,十分钟不到搞定。
Tips:只要在下午4:30前到建委拿号,就可以办理。所以建议做资格审核和后面的网签都下午2、3点再去,即使等也等不了多久。不像Day 0 那天,等了2、3个小时,排到了资料还没带齐,白等那么久。

Day 3
和租户联系,告知评估公司已经上门评估完毕。电话贷款经理,告知3个工作日出评估结果,到时候他会打电话通知我。
评估房屋Day 0的时候就可做,关键是看评估公司什么时候和租户协调好上门评估。
Tips: 
1.事先告诉贷款经理想贷款的金额。
2.记得准备400元现金,不知道如果多给点,是否可以评估高些?呵呵。(后来联系租户得知当时评估公司找他要400元,租户身上没钱,说带他去银行去,人家嫌麻烦,就说算了。当时我以为这钱是私人收的,可以不用交的,后来才知道就因为这次没交钱也惹了一些麻烦。)

Day4
建委网上查得卖方房源核验通过。

Day6
建委网上查得买方购房资格通过。(说是5个工作日出结果,其实只用了3天)

Day8
打电话问银行贷款经理房屋评估情况,发现是没有给评估公司房产证复印件和买方身份证复印件,当时他告诉我要给400块钱,但没说还要给证件复印件,因为是评估公司直接联系租户评估的房子,也没能来及时联系我交复印件。贷款经理说他赶快给传真过去。

Day9 
贷款经理说评估公司评估值只能贷款130W,评估单价才3.4,太低了,让贷款经理找评估公司交涉,说让评高一些。

Day10
去银行办卡,办了张白金储蓄卡,存首付。
贷款经理找评估公司扯,说给评得太低,让必须给评高些。
联系卖方过来网签,卖方说这两天汽车要年检,只有下周一过来。

Day12
银行答复,评估公司把评估价格提高了,可贷款140万。

Day16
网签+银行办资金托管
网签
地点:上地办公中心一楼
出席人:买卖双方
持续时间:半小时左右
双方中午12点半到的办公大厅,拿号显示前面0人等待。在网签窗口提交所有材料,签了网签合同,大概二十分钟不到办完。

资金托管
地点:中信银行
出席人:买卖双方
持续时间:半小时左右
去银行做资金托管,事先我已经在银行开户并把首付款转入。卖方办了一张卡用于资金托管,双方签了一堆合同,完事。银行说大概一周后批贷,然后就可以交税和过户了。

Day17
贷款经理打电话说评估公司那边说我没交评估费,不给评估报告,让我马上和评估公司联系。火速联系后,评估公司说没事,说先把我报告送出去,然后我方便的时候转账过去就行。晚上回家就赶快转了400RMB到评估公司账上。

Day33
去中信银行取批贷函。之前因为年底事多,银行批贷很慢很慢。本来说3天就可以批贷,结果拖到了第二年。

Day35
交税+过户(人品大爆发,从到交税大厅到拿到房本,只用了3个半小时)
交税
地点:上地办公中心二楼
出席人:买卖双方
持续时间:十五分钟左右
不知道是不是因为大家都挤在去年年底都过完户了,因为卖家要中午才能到,所以本来我的计划是下午交税,第二天上午过户,并且在网上预约好了第二天上午过户的号。让人吃惊的是,中午十二点左右我到了交税大厅,居然几乎没什么人,空荡荡的。先在窗口拿了几张表格填好,等卖家来了,拿房产证和交税凭证拿号,前面无人等待,直接交税,办理时间大概是十多分钟。

过户
地点:上地办公中心一楼
出席人:买卖双方
持续时间:半小时左右
交税完毕,下楼在服务台拿过户的号,前面有44人等待。出去吃了个饭回来,等了大约1个小时叫到号,办理了大概十多分钟。然后让我去交费,等待40分钟~1个小时就可以在取证处领房产证了。看了看表,办完过户的时间是下午14:47。15::20去窗口领证走人。
Tips:
1 因为卖方经常出差,约时间办手续不那么方便,加上年底的原因,35天才过户完毕。如果抓紧些催一些,在年前就能够完成过户。不过由于双方都不着急,且沟通比较好相互信任,又因为是自行成交,很多流程不太清楚,花了一些精力去网上查、问,力求把材料准备齐全,一次办完,不让卖家白跑。
2.交税的时候需要提交一些证件的复印件,过户的时候也需要。所以如果要一天办完交税和过户,证件复印件各准备2份。
3.另外过户的时候,要求我把离婚证封面和首页都复印(我估计如果是结婚证也需要复印封面和首页),还有原房本的户型图那一页以及房屋详细情况那一页(户型图那一页要把房产证号挡住复印,房屋情况那一页要把卖家的名字挡住复印)。这三页我事先不知道要印,就临时在过户大厅印的,花了3块钱,好在人不多,没等多久。
4. 靠谱的卖家真的是很重要。每次约好时间,卖方都会按时过来,各项事情都是我安排好的,他们也直接签字就行
5. 还是那句话,通过两次买房,发现和那些有一定社会经济地位的中年人打交道非常开心,一方面这些人已经很有钱了,签了合同之后,即使房价涨了,也不会缠着你要毁约或者加钱,他们只希望能省事一点,能安全拿到钱,像这次就是,卖方把所有事情都交给我去办,他们只过来配合办理。昨天过户完毕还夸我办事利索。在办手续期间,好几次闲聊的时候,卖方都说她知道现在房价又涨了,说我买得划算,但完全没有不爽或者想找我扯皮的意思,一直拉着我给我介绍这房子的配套有多好,周边生活多方便之类的。
09年我第一次买房的时候,也遇到这样的卖方,当时因为房子要解抵押,加上卖方出差什么的,从签合同到过户用了3个多月,期间房价也涨了很多。卖方也只是说了几次这房我买得划算,也很开心地配合办完了所有手续。
6 以前觉得买房一定要找中介,办事快、方便。这次自行交易后,觉得自己办手续也毫不麻烦,只要事先做好功课,非常顺利,有中介还嫌多余。
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倡导二手房自行成交,房主多卖钱,买家少花钱
地青兔网站:http://www.diqingtu.com
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