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☆☆☆ 出(zhan)手(gang)报告—经典二手房交易流程攻略

2015-11-12 18:26| 发布者: 地青兔| 查看: 1377| 评论: 0

摘要: 拜服楼主!整理的PPT非常细致,可算作是二手房交易流程的经典科普文档,虽然部分政策之后有所调整,但此文档依然是很有价值的购房攻略
标  题: 出(zhan)手(gang)报告
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1319327&start=1319327&pno=1

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  nejichen (冰火影) 于  (Sun Oct 26 17:40:28 2014)  在
 【出(zhan)手(gang)报告】 的大作中提到:

穷刚需,二手房。

--------------交易过程------------------

2013年8月开始看,关注过广外、牛街、石景山鲁谷、方庄等区域。去年是高点,后来
看着看着也觉得没意思了,泡沫大,穷人消受不起,后来停了一段时间。

13年年底传是降了一些,开始在网上关注,感觉报价没有什么大的变化,正好自住房开
始大规模推,就去报了一个,6月底出结果,当然没抽中。

于是7月重返二手房市场,此时已经跌了两个月,价格上压力稍微小了一点。关注了白
纸坊、菜户营、安慧、农大附近等几个区域。

按说买涨不买跌,下跌过程中观望为宜,当时也常在版上看多空辩论。后来得知PSL的
事情,感觉zf要放水,并且7月新增信贷数据也不好看,担心后边天朝又祭出什么大杀
器,就开始看的比较密集。当然我很懒,工作又忙,所谓密集也不过是周末看,周中晚
上去一两晚就算多的了。

8月6号交易方房主打算换房,去找了中介。

8月7号晚上去看了下,感觉尚可,同步有两三拨人去看。

8月8号晚上叫上女朋友第二次去看,并向股东(父母)汇报,当然并不完美,琢磨后觉
得屌丝就不要要求太多,遂拍板。

8月9号签约,付定金。链家2.7%就打了九五折,实在谈不下来。本想谈中介费分期付,
也没谈下来,这个跟你想不想要房子关系比较大。如果不想要,其实到中介费这步的时
候直接拍桌子走人也可以。另外提一点,我们要求中介费分期付给的理由是全额付了你
后边就不好好服务了,中介给出的解释是后边他们还需要我们给一个满意度评价后,才
能拿到奖金/提成,如果我们给差评,他们可能就拿不到了。事实证明,这个理由貌似
是扯淡,反正是没人找我做这个满意度评价。当然后续过程中介说不上多上心,但还比
较靠谱,该做的也都做到了。

8月16号资格审核(中介做的)

9月4-5号网签

9月9日招行面签九折利率,但要求存15%保证金,活期,一年后才能解冻。自己拉了张
excel,把省掉的利息折现,跟活期损失掉的利息一比,发现还是九折贷款好一些。这
坑爹的保证金只好东拼西借了。招行批贷15个工作日。

9月15号收到招行的电话,核实一些信息,此时差不多就批贷了。但23号左右才从中介
处得知批贷函。24号中介部分资金监管,25号建委部分资金监管,26号中介起了大早排
队,排了2号,缴税,过户,当天下午拿房本,立刻交给中介拿去做抵押。然后就过节
去了。

10月14银行抵押就做好了,但中介没说。10月19转入保证金,10月22银行通知放款,电
询中介才说房本可以取回来了。

10月25约卖家中介做物业交割,但没什么内容,水电煤都无需过户,就去结了物业费,
看了一下几个表,拿了一把钥匙,付了尾款。

至此交易结束。

--------------一些感受------------------

说几点感受,分享下经验:

1)在版上学习了很多,也按照自行成交的标准仔细梳理了流程,虽然最后通过中介,
自己省了很多事,不过也避免了被坑。自己做了一个ppt,分享给版友们:

链接: http://pan.baidu.com/s/1jG5PtrC 密码: ziyw
有流程,有案例,有些直接引用了版友们的经验,有些是在版上询问的结果,有些是自
己查阅得到的资料,9月以后的政策变化需要自己再更新:)

2)最后为什么没有选择自行成交?主要是自行成交能拿到的房源信息太少。目前买方
付费的机制极大的激励了卖家找中介,所以有时候出现了自己可以接受的房源,不得不
走中介。既然付了那么多钱,那很多事儿就让中介办了。

3)买房时点判断的走势应该是踏空了。八月经济数据很难看,决策层也各种救市,放
水没有漫灌,但定向喷灌也不少,9月底信贷措施也出来了,所有这些,似乎意味着10
月的回暖。据我的中介说,10月成交量确有回暖(下半月又不太行了),但价格基本没
啥变化。我8月签合同以后,至少到九月份这一个多月的时间内,房价还是跌的。目前
看,未来回升的可能性,好像也不大。于是站岗了,求安慰(大跌的可能性,貌似也不
大)。

4)个人感觉,其实卖家是买房过程中要考虑的一大因素。我在看房过程中,重要看的
一点就是卖家靠不靠谱。本来有个房子更中意,户型楼层什么的都好,但看房过程中就
觉得卖家不太好说话,侧面打听,卖家是做小生意的,心里就觉得这个交易可能会比较
困难,但还是想先谈谈。没过两天卖家忽然又说不卖了,缺的钱通过融资解决。前两天
看到他们那房还在链家网站上挂着,7月后就没有看房记录了。后边成交的这个卖家夫
妇都是老师,还算比较顺利。

5)版上风气,多空交战经常成为热帖,认真的问个事儿什么的,分享经验的,反而容
易沉。这个其实挺不好的,祝愿大家都能置业顺利。

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  icamel (jason) 于  (Sun Oct 26 20:07:02 2014)  在
 【Re: 出(zhan)手(gang)报告】 的大作中提到:

下了ppt,楼主做事认真
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  myzy2014 (myzy2014) 于  (Sun Oct 26 22:05:03 2014)  在
 【Re: 出(zhan)手(gang)报告】 的大作中提到:

大赞楼主,ppt写的很细致,可以当购房攻略了,希望房版像楼主这样高质量的帖子越来越多,学习了.
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  chrisingpumc (钰釤) 于  (Sun Oct 26 23:38:07 2014)  在
 【Re: 出(zhan)手(gang)报告】 的大作中提到:

太赞了
lz这样认真的人在工作上肯定也不错
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  CatCookies (布丁娘) 于  (Mon Oct 27 06:59:47 2014)  在
 【Re: 出(zhan)手(gang)报告】 的大作中提到:

我也是来赞ppt的,对我这样的小白超级有用  
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  taotao05 (淘淘05) 于  (Mon Oct 27 10:51:40 2014)  在
 【Re: 出(zhan)手(gang)报告】 的大作中提到:

靠谱的出手报告  整理的PPT也很认真!!!
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