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☆☆☆一年看房经历全纪录,央产商贷无中介自行成交攻略

2015-11-13 17:22| 发布者: 地青兔| 查看: 929| 评论: 0

摘要: 被此文震撼,拜服楼主,写于13年底,但依然很有参考价值!所谓的多贷款,其实是看银行的态度,银行认为没问题,评估只是个形式;最标准的合同就是建委提供的范本,虽然是2007版,但至少要比一些知名中介的要强多了 ...
标  题: [心得] 一年的看房经历全纪录,央产房商贷无中介自行成交攻略
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1126322

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  rucabc (rucabc) 于  (Fri Dec 20 18:28:01 2013)  在
 【[心得] 一年的看房经历全纪录,央产房商贷无中介自行成交攻略】 的大作中提到:

一年的看房经历全纪录,商贷无中介自行成交攻略

写在前面的话

这是一篇出手报告,分享我们看房的所见所闻;
这是一篇纪念性的长文,用来纪录一年的酸甜苦辣;
这也是一篇技术讨论帖,用来交流买房过程中的经验教训;

我们买的房子位于东城永外地区,首套房全商贷,面积不到100平,南北两居,因为做了高评高贷,同时通过信用贷,将首付从90万提高到了120万,也让以前只能买260多万房子的我们,买到了340万的房子,其中,契税不到5万,由于是公房,补交了1500多的土地出让金,没有其他费用,目前房本已给银行作抵押,求攒人品能够年内放款。

6个城区,11个月,30多位房产中介,100余套二手房,我们留下了这样一组数字,本来只是想写一个简单的出手报告,但写着写着却发现,有这么多的东西想说,想表达,停不下笔,于是形成了这篇长文。我把这篇长文分为四个部分,打算买房的同学可以找感兴趣的部分阅读。

第一部分介绍了这一年来看房的情况,粗略描述了我们所看过的所有小区的房子基本情况;
第二部分叙述了我们成交的过程;
第三部分讨论一些买房过程中普遍遇到的技术性问题,比如凑首付、高评高贷、交易风险防范、中介费等;
第四部分提供了东城区央产房的自行成交的全部流程和重要时间节点,同时,补充了东城二手房税费缴纳标准。

文中可能也有说的不正确的地方,也请各位版友拍砖指正,谢谢!

谨以此文献给我们的父母,感谢他们的倾囊相助;
感谢光大银行的师姐为我们提供咨询;
感谢lakey律师提供的专业意见;
感谢链家地产的LX、LH、FL,我爱我家的SZJ,你们的诚实以及专业让我们受益匪浅;
感谢所有在买房过程中关心、帮助过我们的人。

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第一部分:看房历程

和女友开始看房是1月份的事情了,那时候我们手里只握有90万的现金,算来算去,估计也只能买到250万的房子,考虑到我们一个将来一个在东,一个在西上班,而且通过跟已买房的朋友交流,决定先不局限位置,只要通地铁交通方便的地方都去看看,先了解个大概再说,于是,开始了我们的全城看房的旅程。

2013年1月  安乐林路、蒲黄榆一带(东城区)
那时候就是一个看房的小白,只想买个地铁站周边,交通方便,价钱便宜的房子,在地图上反复搜寻后,于是选择了这里,一方面,这一带属于东城的边缘,网上的单价在3万多(后来发现网上的不可信),另一方面,这里有14号线在建,未来附近的永定门外是14号线和8号线是换乘站。然而那会儿去看的时候,才发现,蒲黄榆到安乐林路,已经普遍高价了,而景泰那边又是学区,单价在4万多,没有办法考虑,而这一带比较好的房子还有天天家园、新奥洋房、华龙美晟,富莱茵花园等几个小区,其中,天天家园和新奥洋房都是大户型,60,70平的只有开间,华龙美晟是09年的小区,不满五年,富莱茵花园里面的房子时间跨度很大,从90年代的到2000年的都有,同样由于预算,户型,房龄等原因,我们没有办法考虑。而再沿安乐林路向东,安乐林路北侧和沙子口路一带都是大片的都是棚户待拆迁区,感觉比较乱,就没有再看。
当时,无论如何我们也不会想到,买房过程就像是一个轮回,最后会回到最初的起点。

2013年2月-3月  10号线二期自石榴庄向西至草桥沿线(丰台区)
由于我们的首付买不了太好的房子,我们决定继续往南看看,于是又沿刘家窑向南看了石榴庄一带的房子,这边最新的就是彩虹城1-5区,都是板塔结合的,07年前后建成,但两居都在90平以上,单价3.3万左右,再小的房子户型都不好。年后又看了跃城的小复式、南顶村和石榴庄南北里的一些老房,南顶村有一种可改成大客厅的三改二户型,还不错,但是考虑房龄太老,就放弃了,在这里前后看了一个多月,将近20套房里依然没有满意的。
沿10号线二期向西,我们就更受打击了,这一带越往西越贵,只有角门东,大红门附近的建欣苑,以及西马金润家园可以考虑,但普遍房龄较老,户型不好,而且角门东一带还有个大污染源柯诺木材厂,到了草桥那边基本上那时的房价都在3.7左右,而且普遍是90平以上的大两居,超出我们的承受能力了。

2013年3月-4月   霍营、枣园、长阳的新盘(昌平区、房山区、大兴区)
国五条3月一出,对于二手房市场是个沉重的打击,买卖二手房买方承担的赋税更重了,和新盘相比,二手房的吸引力也大大降低。我们也转而放弃二手房,投向新房。以我们的购买力,能买的起的新房基本都在近郊了,当时女朋友去看过霍营的国风美唐样板间之后,大爱,虽然售楼处的态度挺冷淡的,感觉爱买不买似的,但是如果开发商不捂盘的话,估计那会儿一定会毫不犹豫的拿下一套90多平的小三居了,除了国风美唐以外,我们还看了附近的紫金新干线,但是位置太偏,周围环境太差,售楼处在周末居然也是大门紧锁,和国风美唐比,除了价格,毫无优势可言,然而国风美唐的迟迟不开盘,据说内部房源早已瓜分完毕,一个号能炒到10万,即便开盘,价格也会打到27000左右,无休止的等待让我们渐渐失去了耐心。事后证明当时放弃国风美唐是正确的,因为时至今日,美唐依然没有开盘。
不局限于北边,我们在能力承受范围之内,也同样去考察了房山和大兴的房子,以上班乘地铁1个小时以内为标准,我们重点考察了4号线枣园站的中建国际港,中建国际港的户型是30多层的高板,大两居和大三居为主,户型都挺不错,而且感觉枣园地区规划的还是不错,路宽车少,井井有条的,而且旁边就有学校,生活还是比较方便的,但交房时间太晚了,是2015年6月,售楼处告诉我们预计开盘价在23000左右,后来我感觉是完全被忽悠了,提交完资料,摇号的前一天,售楼处再次告诉我80多平的小户型总价在250万左右,南北通透的大三居则开到了近25000,远超我们的预期,摇号那天,虽然签位还不错,但我没再接售楼的电话,果断放弃了,理由很简单,远且不便宜,更重要的是交房时间太晚。
在看完中建国际港样板间的当天下午,我们顺道去了房山,去之前问了买那里房子的同事,对房山的情况了解了个大概,当时北京的新盘有一半都开在房山,沿着地铁房山线向西南方向,到处都是新盘,朋友买的房子在长阳的建邦华庭,他建议我如果手头宽裕的花,可以考虑良乡那边的金地朗悦,房子的品质更高一些,我们一到房山,顿时感觉到了有上帝般宾至如归的待遇,后来想想,一是房山新盘充足,竞争激烈,基本样板间门口都有免费带看的小车,二是房山配套实在太差,除了在一片荒地中间立着十几栋新盘,周围什么也没有,吃个饭还得坐上几站地铁进城,生活太不方便了。但是房山的优势也是很明显的,一是价格便宜,基本上南北通透90多平的两居,240左右就能拿下了,而且可选的面很广,摇号感觉也就是走个形式,我们看完建邦华廷,觉得户型设计的已经很不错了,但当我们来到金地朗悦才发现,之前看过的房子都是渣,金地朗悦当时开盘以洋房为主,一梯两户,我们当时就看中了一套120平的大三居,总价不到260万,南北通透,纵深很小,朝南的是一间大客厅,两间卧室,北边是一间小书房和饭厅,带双卫,直到今天,这也是我们看过的,能买得起的房子中最完美的,没有之一。然而周围配套太差,让我们不得不放弃了,摇号的那天,售楼一再给我们打电话,说建委限价,单价又降了2000,但我们还是没有去选择。很遗憾,尽管接近完美了,但是没有办法选。

2013年4月-5月   8号线永泰庄以北至霍营沿线(海淀区、昌平区)
在看国风美唐新盘的时候,我们也开始关注霍营一代的二手房,我们的目标很明确仅选择8号线霍营站附近的房子,太远的不考虑了,在这两个月的时间里,我们先后看了矩阵小区,龙跃一、二、五区,龙跃东二、东四,龙锦苑的20多套房子,这里户型都大同小异,我们的预算只买的起顶层,所以爬了不少楼,90多平的南北两居顶层,一般不含税费240万左右,以及125平左右的南北三居顶层,不含税费260-280万左右都是板楼,整个霍营回龙观一代基本都是经适房,要交10%的土地出让金,所以算上税费,即便买个小点的两居的话,总价也接近了300万,而且还透支了未来几年的消费能力。这些房子里面很多都是刚上市交易的毛坯房,当年的一部分人并不缺房,但又搞到了经适房资格,低价弄到房子后,不出租不自住,满五年后迅速出手变现,几乎是一本万利,经适房制度真的合理吗?!
霍营其实算是昌平和海淀的交界,我们在霍营看房的同时,也考察了海淀北五环外的一些小区,我们顺着永泰庄沿8号线向北的方向,先后看了清缘里、清缘东里、永泰东里、宝盛里等十余套海淀产权的房子,那时北五环外海淀的好一些的房子也基本接近4万左右了,我们可选的都是一些90年前后,要么暗厅户型小,要么朝向差的房子,像育新那边的知本时代,富力桃园已经没有我们能够买的起的房子了,过了海淀地界,中介也带我们看了沁春家园、龙乡小区等几套昌平产权的房子,然而20多套房子看来之后,我们却越看越没有感觉,就像中介说的那样,其实是我们看太多了,看的眼花了,自己米有限,但又想买称心如意的好房子,没有遇到又不甘心,遇到便宜的有硬伤又看不上。其实,这时候自己也不知道究竟想要什么样的房子了,很苦恼,虽然不愿意将就,但好户型好位置的房子又买不起,看着房价在涨,心里很难受。女朋友比我要理性的多,建议我们该一起静下心来,好好考虑一下自己的需求是什么,我们认真回想了这几个月的看房经历,结合自身条件,确定了选房的标准以及目标区域。
在之后的一段时间里,我们没有再盲目跟中介看房。我们确定了自己的选房标准:
首先,就近原则,必须位于地铁沿线,两人上班单程通勤时间不超过1小时,步行至地铁站不超过10分钟为宜;
其次,限制房龄,重点考虑房龄95年之后的;
再次,户型格局,暗厅和有遮挡的不考虑,要求两居,客厅要大,至少一面是南向。
拟定了以上准则之后,昌平,北五环外海淀,以及大兴、房山的房子都已不在我们的选择之内,我们觉得,从经济学的角度讲,对我们自己而言,早上多睡半个小时,要比多住30平米带给自己的效用高。没有最好的房子,只有最适合自己的房子。

2013年6月-11月  南二环永定门外地区(东城区、丰台区)
在以上原则之下,我们支付能力之内,我们最终选择在南二环与南三环之间的永定门外地区安家,来看房的时候,我才惊奇的发现,经历了大半年,我们居然又回到了最初的起点。半年前,第一次来看房的时候,去的是中轴线以东的安乐林一带,而中轴线以西就是现在我们选定的区域。
我们把选择范围锁定在南二三环之间,中轴线以西,北京南站以东的这一块区域。选定这里的理由在于,首先,就是单价相对便宜,据链家数据,6月份的时候,不足3.5万,大户型单价可以谈到3.3万,其次,未来8号线三期(2016年底开通)与14号线中段(2015年底开通)的换乘站设在永定门外,不敢说升值,至少抗跌吧,可以参考同期宋家庄地铁站周边的房价,以及10号线二期开通后的情况,最后,就是市区,毕竟南二环,起码算是市区吧,老社区也相对成熟一些,生活更便利一些。缺点当然也是很明显的,关键就是离百荣比较近,而且附近有大型文化用品批发市场,相对较乱,但至少这边的棚户区都已经拆完了,而且地铁和未来的规划已经排上日程,详细的讨论可以参考本版的一篇讨论帖《浅说南二换永外现在还3w的房子》。
我们联系看房的时候,明确的告诉了中介我们的诉求,不符合我们需求的一律不看,在这剩下的5个多月时间里,在永外地区我们先后看了超过30套房子,6月初的时候,这一带的成交价一般在3.4万至3.5万之间,算是相对洼地,这一片属于东城与丰台的交界,既有东城产权的房子,也有丰台产权的房子

简单介绍一下这块区域的房子情况,考虑这边房子的朋友可以重点看:

东城产权:   

管村26号院:共5栋楼,以69平的小两居为主,97年前后,大客厅,但只要不把边的,都是暗厅
管村10号院:只有一栋L型走向的老楼,目测房龄在90年代之前,旁边就是东城的革新里小学
革新里:仅存几栋未拆迁的,附近拆迁了,比较乱,没考虑
东革新里:貌似已经拆光了? 
西革新里:这里是一片大社区,最老的楼是90年代左右,最新的楼在2000年之后,从50多平的小两居到120多平的大三居都有;
新永外文化用品城:这个是这一带最新的楼,建于2007年,底商是大型批发市场,比较乱,楼上是两个高板住宅,这里因为流动人口多,虽然不是商用,但价钱一直都不贵,80多平的南向两居260多万可以拿下,这也是离未来永外地铁最近的楼了,缺点就是环境差,北向的正对铁路,而且楼里面有一些房被用来注册办公司。
建予园:建于2000年之后,由一栋板楼和四栋塔楼组成,塔楼里面东南向的95平的是最好的户型,大两居,东南向,其次是119平的全南向大两居,78平左右东向的都是有遮挡的
望陶园:由四栋塔楼组成,建于2000-2004年之间,北边的两栋较新,貌似是飘窗,这里户型较好的都是100平以上的大户型,我们只看过一套全东向的,但是有遮挡,就放弃了
永合馨苑:目测是这一代最棒的楼了,紧邻中轴路,以118平的南北大两居为主,带电梯,但囊中羞涩,没有机会实地考察户型
悠胜美苑:除了永合馨苑第二好的楼,里面有板塔结合的四栋楼,有两栋目前还没下房本,貌似是当年单位集资建房的,其他的是商品房。
革新南路2号院:紧邻中轴路的三栋塔楼,目测年代在90年代前后,看过一套户型有点像筒子楼,出的房很少

丰台产权:

西罗园1-4区:包括宝汇苑,汇达公寓,这一带分布着几十栋板楼和塔楼,板楼基本都是建于90年代前后,甚至西罗园一区还有80年代建的老楼,中介称作窝头楼,虽然粉刷过,但从外观已经看不出原始格局了,而塔楼除了汇达公寓和宝汇苑外,基本都是95年前后的,而像四区、和一区的一些楼,基本处于没有物业的状态,墙上到处都是小广告,西罗园二区临近三环的几栋板楼,有非常棒的三改二大客厅格局,但因为离三环太近,我们也没有考虑。
洋桥北里:这一带我们没重点看,跟中介看过几套板楼和塔楼,主要交通不方便,虽然离4号线北京南站直线距离近,但要坐地铁得绕个大圈子,目测步行15分钟。

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第二部分:自行成交与扫楼

一、关于自行成交
成功与否一是取决于能否自己找到房源,二是取决于业主的配合程度。一个有趣的例子是,通过楼下的大爷大妈、开电梯的阿姨、小区的保安、保洁的大叔,他们有时比中介都清楚谁在卖房,只要多张嘴问一句话,说不定就帮你省下了几万的中介费。上水木的板友都是高知,只要想办法,这些信息都能获得,但有时候,不排除遇到一些业主,只认中介,如果是种情况,那么要不然果断放弃,要不就从了,没有更好的办法。

二、成功扫楼
在一段时间里,中介似乎也渐渐对我们失去了兴趣,电话少了,推荐的房源也少了。一天,女友在浏览中介网页的时候,告诉我,之前我们一直关注的那个小区又出了一套同户型的,面积更大,但总价也更高,没过几天,网上的报价降了,女友建议我们去找找业主,看人家能不能便宜点,我说找是没问题,但让人家给咱们打个85折,实在是不现实啊。在抱着试一试的心态下,我们决定还是去找一下业主聊聊,至少去努力一下。由于在这一带看房久了,前后看了30多套房,基本每个小区的户型都很熟悉,根据网站上的公开信息和图片,很容易就确定了位置,我们准确的找到了业主,出乎意料的顺利,业主也够开诚布公,而且业主也表示如果买家靠谱,还能再优惠一些,我们自己估算了一下,因为这套房子楼层不错,根据之前的经验,评估至少能到0.9以上,而且不会碰非普线,因此首付的问题就解决了,剩下就是85折贷款的问题,我们在板上,根据之前版友提供的信息,得知交行仍然有85折,于是迅速与贷款经理联系,贷款估算了一下,告诉我们贷款额度比地区平均价稍微高个10万应该问题不大但正是这10万,解决了我们首付不足的大问题。其实说到这里,不难看出,所谓的多贷款,其实就是看银行的态度,银行认为没问题,评估自然只是个形式,与其指望中介去给你做高评高贷,还不如自己去想办法联系银行解决问题,记得网上有位版友曾说过,中介能做到的,自己努努力也都能做到。

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第三部分:二手房买卖的技术性问题讨论

一、首付不够怎么办?
1、    借钱:   
当你手中没钱,但又需要买房的话,最直接的办法当然是找所有的亲戚朋友借钱,当然借钱是要还的,借款额度要和你的偿还能力挂钩。
2、信用贷款:
对于还款能力强的同学来说,可以向银行申请信用贷款,目前大部分银行都能向资质良好的申请人提供信用贷款,在这些银行中,我首推宁波银行的白领通,符合条件的一般都能申请到至少20万的额度,优点在于还款方式压力小,每月仅需支付贷款的利息,一年到期后支付本金,授信长达三年,可循环使用。我们就通过申请白领通,将首付提高到了120万。其他银行的信用贷多以分期还款,每月都要偿还利息和本金,对于还要还月供的同学来讲,压力较大。
3、高评高贷,降低首付
   成交价=首付+贷款,首付不够,自然需要通过提高贷款来弥补,举个简单的例子,说明高贷的重要性,以商贷30年利率85折优惠计算,贷款200万月供1.14万,那么贷款220万月供1.26万,这意味这月供仅增加了1200元,却使得首付款减少了20万,这无疑让大家手头更宽裕些,可选的房子也更广一些。
 高贷取决于银行,贷款=0.7*min{网签价,成交价,评估价},成交价是买房的价格,这个没什么说的,能多砍点就多砍点,网签价是交税的计算依据,理论上能少则少,如果想多贷款,那么网签价显然没法太低,也没有办法做到充分避税了,不然做高评估价也没有意义了,一般就是做到“成交价>评估价=网签价”,这样多交千把块钱税,可能可以多贷十几万。通常来说,看房子的时候,中介会告诉你,比如这个房子能评到单价的0.8或者0.85,如果对中介说的话偏听偏信,那显然是不靠谱的,事实上,评估价的多少取决于评估公司,而不是中介口头说的,最保险的办法就是自行找评估公司,一般北京地区的银行都认可的评估公司就是康正,主流的银行(记得是除光大、天津等4家银行之外)都认可他们价的评估报告,一般500万以下的房子上门评估费是400元,通常这个评估费通过贷款银行做的话,是免收的,当然大多数评估公司还提供电话报价,你可以直接打他们的咨询电话,报上小区楼栋楼层户型面积等信息,就会给你一个大致的范围报价,这个是极有参考价值的。掌握了评估价,就对能贷多少款充分了解,从而能够更游刃有余的与业主讨价还价,规避了签完合同,不能如数贷款的风险。最后提一点,自行联系银行的话,一般银行都会了解你希望的贷款额度是多少,如果贷款经理认为问题不大的话,其实评估在我看来也只是走个过场,而贷款经理其实没有动力在贷款上去卡你,毕竟他是前台,放出去贷款算是业绩,贷款趴在账户上就成为了派生存款,对年底冲冲时点数也是有帮助的。其实不难看出,想多贷款,首先取决于银行,只要贷款额度不是太离谱,问题都不大,其次取决于评估公司,评估公司出具的报告跟中介基本没有一毛钱关系。说到这里,还有两个衍生的概念必须要提一下:

(1)非普价,如果你看上的房子满足以下三个条件之一,就会自动被认定为非普住宅,那么就会面临着3%的契税以及差额部分5.6%的营业税,认定为非普的条件是:
   a、容积率小于1   b、面积大于140平  c、高于1.2倍的市场成交均价
注意,这些条件是或者的关系,前两个都好说,关键是第(3)个条件,这个成交价指的是,北京建委依据2010年全北京的成交均价为18000元,根据不同的位置,设置有调节系数,比如南四环以内系数是1.6,那么南四环以内的非普线就是1.2*1.6*18000=34560元,因此如果网签价高于这个数,那你的房子就会被认定为非普,从而面临高额税费,显而易见,为了多贷款,网签价应该高,但又不能碰线,为了多贷10万,还得多花10万的税就不值得了;
    关于非普价不同城区的具体计算标准,请参阅北京建委的文件《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》或者拨打建委咨询电话:59958811
网址:http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab662/info67342.htm

(2)地区指导价,买卖二手房就要交契税,而契税交多少取决于网签价做到多少,如果大家网签价填个1块钱,那政府就收不上税了,所以根据不同小区,指导价是不公开的,据说是一房一价,如果你的网签价低于指导价,那么契税就按指导价征。

(3)关于指导价和非普价的关系,对于一般的房子来说,我们的网签价一般介于指导价和非普价之间,但这并不意味着指导价绝对低于非普价,由于指导价的不透明,中介也是通过多次交易近似的探知到指导价的大概范围,但目前据说指导价每3个月一调,而事实上,自2011年以来,建委从未调整过非普价,但指导价却是随行就市的调整,不少小区的指导价已经超过了非普价,这些小区现在也变成了被“非普”的非普小区,甚至同一栋楼,某层以下的房子还是普通,但某层以上的已是非普,即便全款买非普小区的房子,也不可避免的面临3%的契税,以及5.6%的差额营业税。所以想做高评高贷的,必须有必要摸清指导价的情况,这也将成为我们做网签价和评估价的重要依据。

二、交易的风险问题

我在看房中,就亲历了某知名中介不靠谱的事情,有一套不错的房子,业主也报了市场价,而且还能商量,业主一开始自称是婚前财产,并声称自己单身,某中介也极力撮合想让我们成交,尽管业主的房本上没有其他共有权人,尽管法院的民事调解书上也明确房屋产权归业主本人,但是业主言谈中有多处疑点,虽然不急用钱,却要求尽早付款,拒绝资金托管,而且要求大首付,这也让我们心有疑虑,虽然价格便宜,但我们决定不去沾这个便宜,后来果不其然,在中介的撮合之下,业主迅速与另一位全款客户成交,结果在过户的时候,业主的现任配偶知情后,申请了财产保全,根本没有过户成功。而这套房,目前居然还在某中介的已成交信息挂着。

首先,从我交易的过程来看,我觉得最关键的在于业主靠谱,业主靠谱,那无论出现什么样的问题,大家都能讲道理,想办法解决,所以这一点是最关键的。而业主是不是靠谱,至少交流几次就能大概有个判断。

其次,就是共有权人的问题,不见得共有权人都会写在房本上,我在过户的时候,就碰到有一个哥们在打电话问家里人,房子居然多了个不认识的共有人,在没有共有权人同意的声明,是没办法过户的,所以这一点要确认清楚,建委合同的范文里,专门有一个附件是共有权人声明。

再次,就是合同是否规范的问题了,最标准的合同就是建委提供的范本,虽然是2007版,有一些条款也不完善,但至少要比一些知名中介的要强多了。我们平时交易过程中常见问题,比如共有权人、租户优先权、税费分担、户口迁移、物业交割、装修家居附属物等问题,合同里都有条款约定。最后特别提示一下,买卖双方自行约定的一些事项,如果是不公平的条款,那么法律上有可能是不承认的,法律上的事情,我也是个外行,更专业的问题应该向法律人士寻求建议,而不是中介。

三、关于中介

从经济学的角度来说,二手房买卖市场中,存在着信息不完全和不对称,中介存在作用,在于平滑交易中的摩擦,提高市场的效率。但是在现实中,由于中介的逐利特征明显,某种程度来说,这种交易的效率反而被中介降低了,我们不断的听到,看到,甚至亲历到,中介欺骗买家,欺骗卖家,甚至使用一些极端的手段去搅黄别人的成交等等,这些行为加剧了市场的低效率。中介的服务有没有价值?毫无疑问是有价值的,我认为价值是两方面,一方面是信息的价值,另一方面是提供服务的价值。但在现阶段,中介的价值完全以信息的价值来衡量,所有的东西都归结为中介费,而且普遍一次性征收。一切以钱为导向,让相当多的无良中介泛滥在二手房市场中,搅乱了市场的秩序。我们普遍看到,中介基本陪着跑流程外,基本无服务可言,而买家只要获得了中介的信息并成交,就需支付所有中介费,从这个角度来讲,我更希望中介能提供更多的服务收费,而不是仅仅依靠信息收费。

在二手房市场中,中介从业人员数量众多,的确良莠不齐,对于所有想要买方的同学,不可避免还是要和中介打交道,我希望给这些同学分享以下建议:

1、不要轻信中介的话。特别是初来乍到,不熟悉市场的同学,容易对中介的话形成先入为主的认同感,而事实上,不少带看的中介都是从业不足一年的小弟小妹们,他们知道的不比你多多少,我看房时间长了以后,发现打过交道的中介里,至少一半的中介的知识储备还不如我一个外行。

2、看房阶段不建议与中介签字。比如所谓的看房确认书,委托书等,即便中介说出来个花来,也不要签字,对买房者没有任何好处,即便一些知名中介,仔细看看,都会发现一些条款有明显不利于买方的约束。你现在签的每一个字,日后都有可能让你很被动。

3、对中介的推销话术要甄别。识别中介的常用话术,与中介打交道多了,会惊奇的发现,同一个家公司,北三环和南三环的中介,居然说话的套路都是一样一样的,要么就是什么业主涨价了,或者有人出更高价了,反正意思都是一个“赶紧买,不然就被别人买了”。北京买房动辄几百万,怎能不三思而后行?实际上,除了国五条出来那会儿真的有些房是秒出外,除非有像天津买车摇号不给缓冲时间那样政策出现,再急也不至于当场交钱定下来吧,目前成交量远没有从前那么火爆了。

4、钱在谁手里,谁就是大爷。这是亘古不变的道理,不要轻易给中介交钱,所谓诚意金什么的,基本都是无偿给中介周转用的,即便最后退你,那我还损失资本的利息呢,更不要说拖你一两个月,甚至不给了,交出去容易,要回来难。对于定金什么的,能少则少,能给1万,就不给2万,这东西没托管,大定金风险也很大,而且务必是交给业主,而不是中介。

5、中介费一般都能商量。除了独家房源难砍价,其他的都很容易商量,交易越淡越是砍价的好机会,我目前见过的最低的是略低于1个点,另外中介费最好争取分期付款,一次性付清,后面的跑流程就很被动了。砍中介费,我个人觉得没什么技巧,就看谁的气场更强,不给我心里的点位,大不了不买了。

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第四部分:东城区央产二手房自行成交全部流程及重要时间节点

东城区过户的地方叫东城区房屋权属登记中心,地点位于在地安门东大街88号(6号线南锣鼓巷站A口),上班时间是周一至周五的9:00-12:00,14:00-18:00,咨询电话是84014947,但很少能打通。切记不要踩点去,他们这边业务量特别少,就刚开门营业的时候人多一点,之后就没多少人了,而且他们提前半个小时就下班不办业务了。

Day0 买房资格审核
在权属登记中心的16、17号窗口做买方资格审核,个人购买的需要携带本人身份证、户口本(集体户口需携带户口页及加盖公章的集体户口首页复印件),已婚的话,估计还得准备结婚证之类的吧,这些东西最好自己都多准备点复印件,过户过程中很多环节都需要,不然现场印的话,一块钱一张。材料准备好后,工作人员会把你的相关信息录入系统,并打印几份表让核对并签字确认,最后工作人员会把你的材料打印出来,钉在一起给你,这些材料请务必保管好,之后过户的时候需要用到。然后会告诉你从第二天开始往后算10个工作日,登陆建委网站查询结果。
Tips:1、东城只做买房的资格审核,不做卖方房屋核验,而且没有强制资金监管;
     2、资质审核的材料务必保管好,过户时需要使用;
     3、资格审核宜早做,这个最耽误时间了,而且审核通过后好像只有15天有效期;
     4、自行成交需要做自行成交的资格审核,如果在中介那里做了,貌似要等资格失效后才行;

Day1 签约
打印的建委的合同范本,当天和业主完成签约,同时交付定金,业主打收条,业主的公房已经结清了物业,并在蓝岛办完所有上市手续,取得了加盖公章的《在京中央单位已购公房变更通知单》,这给我们后面成交省了不少事。
Tips:《中央在京单位已购公房上市出售登记表》东城的公房交易时已经没有了,听业主说现在联网了,信息在网上就传过来了;

Day12 网签和面签
中间隔了两个周末,我在第8个工作日就查到审核通过了,于是请假,下午约业主做网签和面签。网签还是在权属登记中心做,很顺利,买方提供身份证户口以及资格审核的材料,业主提供房本,变更单等材料,感觉这些信息在内网上都有了,工作人员也就看了看原件,然后让我们填写网签合同的1-4页,填写完毕后,工作人员依此录入系统,最后打印出网签合同,让我们签字确认,并打印出自行划转资金声明和纳税用的信息表。整个过程很快,不到半小时。
网签完之后,我们直接去交行做面签,面签的时候签了一大堆合同和材料,并办了交行的沃德卡。
Tips:
1、网签合同的成交价关系到贷款的额度,这个要和贷款经理问清楚能贷多少,填多少,另外注意网签价不要碰非普线;
2、听工作人员说有些无良中介为了霸占一些优质房源,会在中介的网签系统上把业主的房子先网签上,这样除非中介撤网签,不然单方没有办法撤网签;
3、其实网签完了之后,当时就可以拿着纳税信息表去旁边的窗口领取交契税单据,因为东城这边是先交税,然后才给你审资料过户的,有点bug,后面会说到;
4、交行的收入证明和流水查的比较松,收入证明必须是月供的2倍,略多一点更好,流水里面只要不是资金的大入大出,都可以算做流水,包括工资项,一般的资金转入,存现等等。

Day 22 首付资金托管&缴税&过户
我们等到拿到银行的批贷通知后才去缴税过户的,过户之前,当天去交行办了首付资金托管,其实就是把业主的收款账户冻结,然后去登记中心办过户,过户的时候要先到咨询台领号,咨询台的人负责审材料,结果就在这个环节被坑了。咨询台看了业主的房本后,说还没交契税,先去旁边窗口领契税发票交税,于是我们和业主去旁边的税务窗口,提交纳税信息表等资料,工作人员给了我们一式五联的缴税单(交完钱后,第五联个人留存作为完税证明)和契税发票(这个和前面提到的完税证明不是一回事),让我们凭票去银行交税,这时我才知道,东城的税费居然不能刷卡!工作人员说,因为东城交易量小,银行装pos机要收费,所以就让客户自己去银行交钱,真心坑,当时手头上没有富余的现金了,所以当天没有过程户。
Tips:
1、交行的e贷在线的信息会滞后,我们都是直接和客户经理联系了解进度的,实际进度至少比网上显示的快一天
2、东城的税费很明确,缴费窗口贴着说明,产生个税的情况下,查无原值的房屋按1%征收,后面我会贴出来;
3、东城所有税费不能刷信用卡,请自备现金前往银行缴纳,最近的是鼓楼的工行,以及南锣鼓巷那边的民生,还有东四的农行都可以代缴;

Day25 缴税&过户&首付解冻
中间又隔了一个周末,这次准备好了现金,先去银行把契税交了,银行会在每一联盖章,把其余几联交还,然后约业主去办过户,备齐所有资料,来权属登记中心后,直奔咨询台,然后第二次被坑,工作人员看完房本说,你们的土地出让金还没交,于是又打车去了东城行政服务大厅交土地出让金,同样不能刷卡,去的附近的交行交完土地出让金,再打车回到登记中心,这次审核终于通过了,咨询台的人给了我们一个号,就直接去过户窗口办了,过户很快,把之前所有的资料都备齐,仍然是填表,然后打印信息核对,大约十几分钟就办好了,工作人员给了我一个领房本的通知,让我凭此后天领房本。过完户之后,打车去交行,把业主的首付资金解冻。
Tips:
    1、东城的房本不是过户当天给,要隔一天才出房本;
    2、非经适房的土地出让金按15.6元每平交,这个过户前我们都知道,但可恶的时工作人员宁可让我们跑两趟也不一次说清楚,土地出让金在金宝街的东城行政服务大厅交,同样不能刷信用卡,银行代收;

Day27 领房本
     带着通知书和身份证,再交了80元制证费和5元印花税后,终于拿到了大红本。其实当天可以把房本交给银行去办抵押的,但是因为要提公积金,所以耽误了几天。

Day29 提取公积金,房本交银行
带着房本上午去单位办完公积金提取,直奔建行把公积金提了出来,中午将房本交还银行,自此,全套流程跑完,只剩下银行放款了。

Day43 建委出他项权证
因为临近年底的缘故,中间隔了2周,这个环节其实比较慢,如果在建委有认识人的话,可以催一催,对于早放款有好处。交行正常是收到他证后一周内放款。

Day61 交行放款
同样因为年底,交行弄完抵押之后,告诉我没额度了,得排队等待放款,这一等就等到了一月初,因为当时北京分行都额度紧张,所以放款都优先那些贷款支行,因为我们办贷款的支行不属于那类支行,所以等的时间特别长,注重放款时效的同学,可以去那类支行办。

Day62 取回房本
放款第二天,客户经理就通知可以取房本了,交行的在房本上盖了抵押章并标注了抵押日期。

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写在最后的话

拿到房本的时候,没有狂喜,也没有激动,只有平静,经历了漫长的等待和煎熬,结果似乎也是水到渠成的。曾几何时,我也对当房奴不屑一顾,但终究不能免俗,我也成为了给银行打工大军中的一员。毕竟,对于大多数人来说,房子无论是大是小,是远是近,是旧是新,至少,它能给我们漂泊在外的人一个温暖的家。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。”愿天下居者有其屋。

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  rucabc (rucabc) 于  (Wed Dec  3 22:44:25 2014)  在
 【Re: [心得] 一年的看房经历全纪录,央产房商贷无中介自行成交攻】 的大作中提到:

参考北京市工商局网站提供的合同模板:
《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》
【 在 wq517 的大作中提到: 】
: 楼主,看了你的文章大受启发,现在正面临签合同,定金已收,想用一个标准的合同,不知您说的合同是哪个,是《北京市存量房屋买卖合同》吗,希望给我指点
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  sophie2012 (水仙鲤鱼) 于  (Sun Mar  8 21:49:08 2015)  在
 【Re: [心得] 一年的看房经历全纪录,央产房商贷无中介自行成交攻】 的大作中提到:

赞原创,lz帖子写的很详细,mark了~
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  Waterstonemf (水石) 于  (Mon Mar  9 11:25:46 2015)  在
 【Re: [心得] 一年的看房经历全纪录,央产房商贷无中介自行成交攻】 的大作中提到:

多谢分享,好文
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  lmpas (小样贼心疼) 于  (Tue Mar 10 12:13:09 2015)  在
 【Re: [心得] 一年的看房经历全纪录,央产房商贷无中介自行成交攻】 的大作中提到:

好文mark,甚有启发
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倡导二手房自行成交,房主多卖钱,买家少花钱
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