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☆ 二手房交易主要的流程以及注意事项

2015-11-18 15:49| 发布者: 地青兔| 查看: 1053| 评论: 0

摘要: 转自知乎,本文干货很多,感谢原作者;本文描述的二手房交易流程虽然未必是处处精确,但是对于快速了解基本概念是很有价值的
看中一套二手房 想问问主要的流程以及注意事项?
http://www.zhihu.com/question/31129610/answer/63799320

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交易流程总的来说共分7部 
以北京为例。
写完答案已经吐血,本文全是干货,略微枯燥。有不明白的大家交流。

一:购房资质
也就是有没有资格买房。
以家庭为单位购房,只要家中有一人是北京户口即可(京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的(户口本上职业处体现学生),不能作为本市户籍人员购房。)
家庭为单位限购两套,单身个人限购一套。
外地户口在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭限购1套住房。
第一步决定了有没有资格买房。相信大家既然想买房肯定都是有资格的,那么下面来到第二步。

二:房源
首先怎么判断房屋的性质,
北京的房子从房产证房屋性质一栏分辨:商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理  
非北京的房子从房产证第一页分辨:商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理
★特殊--公寓(从原购房合同上看使用年限,从而判断性质是否为住宅:使用年限是70年的属于住宅,使用年限不是70年的属于商业用房)
只有商品房,已购公房(非央产),满5年的经济适用房,回迁性质或康居、安居性质的房屋,按经济适用房管理的房屋,可以直接上市交易。
央产房需要办理央产上市才可以卖。
经适房要满五年才可以,并且原单位出具放弃优先回购证明。
有一点需要注意,按经济适用房管理的央产房不允许上市。
房子没问题,来到第三步。

三:签约
即签合同,必须是产权人本人,房产证身份证一致。
讨论细致到合同每一个细节,出现其他问题写在附加协议。
我写的是流程,不是攻略。所以砍价什么的我就不写了。这是个大坑啊,累的我想放弃了。

四:网签   
网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。
需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格,成交总价=成交价格+房屋装修款,即成交总价为真实成交价;成交总价分两部分,一部分是成交价格即网签价格,另一部分是房屋装修款。
网签价格做低是为了合理避税。现在中介机构都这么做。

五:交首付款
签合同时约定好时间。可以走资金监管。又安全又不收费。类似于淘宝的支付宝。这样说大家就明白了吧。

六:贷款
全款的可以略过。
首先评估公司确定评估价,以定贷款额度。现在来说一般商贷能评到85%-90%。公积金也差不多80-85%吧。
说下商贷的流程:受理—评估—面签—批贷(件齐后才可批贷)—过户—抵押登记(各城区抵押时效不同)—出房屋他项权利证—银行放款(具体时间看银行额度情况)。
公积金最高贷120万。总价那么高的房子。总价减去120万就是首付(通常都会留一部分尾款,房屋交割或户口移走之后再放尾款),如果首付不够那么可以组合贷。

组合贷看下图

注:此图的组合贷款年限不精确仅供参考;另外贷款利率总是调整变化中的
批贷之后,可以过户了。

七:缴税过户
过户前先别高兴,缴税。

商品房看下图


已购公房看下图


经适房看下图


二类经适房看下图


所以满五唯一交税最少。
而且契税是有优惠政策的,卖公房前后一年买房,可以抵消契税。
交完税好了去过户吧。手续齐全,当天下房产证。
然后就是物业交割了。水电煤气,物业费,车位,户口是否迁出等等。 
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