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☆☆☆ 极速自主成交朝阳二手房攻略(汇丰82折,有贷款电话)

2015-11-26 18:27| 发布者: 地青兔| 查看: 1247| 评论: 0

摘要: 超牛的极速自主成交,周一网签,周四交税,周六过户;金融街中信公证处最快,两天就可以加急;朝阳过户大厅周六也上班;网签价格不能往低了改,即使撤网签也不行 ...
标  题: [原创]极速自主成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过户)
http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1519808

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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Sun Nov  1 00:45:55 2015)  在
 【[原创]极速自主成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过户)】 的大作中提到:

更新一下:很多朋友私信问的问题,麻烦请好好看下文章再问。

对于汇丰电话,我这个贷款经理 
叫支媛 18612578305。跟她说过了,版友可以直接找她

另外,版上中介看了本帖后,我相信你们也学到不少,请不要对我有敌意!
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今天刚刚过户完,周一网签,周四交税,周五约号,周六过户
(其中原本约了周三交税,结果卖方资料不足需要调档但是同时自己又无法请假,因此周二去做了卖方公证委托,周四上午拿公证书)。
房子中间百般周折,在版上学习不少经验,现写个最新攻略,奉献本版。

基本情况: 
1,朝阳东四环某楼盘。
2,首套房商业贷款(房主急着用钱,不能组合贷。 汇丰银行82折
3,独立走完所有流程,跨过中介直接跟房主成交,手续前已经先付定金签好合同。事实证明房主找来一个之前帮她卖过别处房产的绿中介店长,不但流程细节不清楚,而且中间帮倒忙。

一、    资格审核
提醒:朝阳不需要卖方房子审核,只需要买方资格审核。10个工作日后准时出结果,工作人员给出告知单,可以上网查,30个自然日内有效。可以代办,双方身份证原件+手写委托书即可。
另外,工作人员说明需要手机拍房屋所处大楼外墙上显示坐落位置的照片(如安慧北里3号院6号楼),网签时候需要出示。
时间地点:直接去朝阳房屋登记发证大厅(石佛营东里)北面网签中心,周一至五:9:00-12:00,下午13:00-17:00(中午休息,早上人多,下午人少,2点之后基本不用排队)。 
材料:买方夫妻双方户口本(或集体户口个人页+集体户口封面页复印件加盖公章),夫妻双方身份证(或暂住证),结婚证。

二、    银行面签
提醒:汇丰银行利率很低,而且手续可以在网签前,只需要买方去。汇丰银行房贷部在亚运村北四环边北辰科技中心。
银行贷款额度基准取决于网签价和评估价孰低者。
时间:可以跟资格审核同时进行,材料可补齐。汇丰极速,三四个工作日就可以出批贷函。
材料:买方(夫妻双方)最近6个月的银行工资单流水,结婚证(单身不用),单位盖章收入证明。身份证,户口本,购房资格证明。

三、    网签
1、网签需要双方本人到场,或者是公证后的委托书及身份证原件。下午没什么人,自行成交必须去建委网签。中介成交直接走中介相连系统,不用去建委。

2、一定要按照资格审核时拍楼宇坐落位置照片,出示给工作人员看。
结果一看,麻烦了,派出所神经病近一年把楼宇加了一个“院”字,结果工作人员说要改房本地址(可是房主身份证、户口本、房本上都是xx路xx号,结果派出所最近改成xx路xx号院,因此,房本一系列都得改),
否则我网签不了。增加一个院字,就需要去旁边拿号,排队,更改房屋信息窗口更改。
大家一定注意,可以提前去改。

3、网签价很重要,此处和私下合同可以不一致,但是价格签好后不能往低了改,即使撤网签也不行。
网签和指导价孰低者是交税依据。本人想多贷款,又不想成为非普通住宅缴纳额外税收,因此去旁边税务局六所再三问过,468万(含)都属于普通住宅。
或者单价不超过区域指导价1.2倍者,两个条件满足其一都算普通住宅。

4、工作人员打印一系列东东,保存好。尤其是网签交税预约单(有这个你才能预约交税),和网签合同。

5、之前的买方材料,加上卖方身份证、户口本、房本,还有网签时候门口会让双方填两张表。

四、    卖方没时间,做委托
1、    卖方发现上次交易的契税票、网签合同等多项资料丢失,但是交税必须要。于是需要本人或者公证委托书才能去建委查档。

2、    卖方无法抽身,因此无奈之下紧急委托。金融街中信公证处最快,两天就可以加急(我找了律师朋友,说这是极速,他有次找别的小公证处加急都是私下送钱还要给5天时间)。委托有标准公证,基本把所有后续事情写进去。

3、    材料需要房本、户口本、双方身份证、房屋购房发票或其他证明购房时间资料。

五、    交税
1、    朝阳交税绝大部分必须网上预约先,只能约上午或者下午,然后约上后,拿着预约单再去现场约具体多少号。
只有六所23号窗口可以现场约,其他所不接受现场约。
除了六所一直人很多外,最近增开了3,7,8,9所都可以办理,这样可以预约其他所不用等很久。

2、    上午人多,中午休息,下午四点前去拿现场号比较省时间,只要预约了当天一定能办完。
如果实在紧急,网上没约上,则可以6所现场尝试约号,最近偶尔会有当天号。
另外,网上刷预约能刷出号。我同时刷出6所和7所第二天的号,且同时都约上了!!!bug!
如果要取消,则必须拿着预约单提前一天去现场取消,否则系统不让预约。

3、    交税的各种算法大家已有的经验贴很详细了,需要说明的是房屋成分按照每一部分交税时间(不是网签、也不是房本时间)来确认满五唯一之类问题,
我买的1%是满二唯一(网签和合同都不满二),99%满五唯一,因此只需要交1%部分的所得税。

4、    父母赠予不算交易过一次,但是过户交易就算交易过一次了。
当然,涉及到与父母共有房子,要综合考虑目前赠予3%的税或者过户交易1.5%的契税目前税差,以及往后多少年后卖方的问题。

5、    交税时候,需要建委提档,不仅契税票,还有之前的合同、交易记录。
以此来证明房屋成分到底是什么样的交税依据。

6、    缴税只刷卡,不收现金。可以手写委托书不用公证。交完税过户前可以给房主打首付款了,双方约定着来,可以走光大银行资金托管。

六、    过户
1、    此过程最重要最属抢号,没有之一。朝阳大区一号难求,关键的是系统都进不去!!接下来说点秘诀!

2、    淘宝也是每周五上午帮你约,没有内部号。只是人家网速和系统比你快而已,一个ip只能约一个。
系统说是8点开,其实7点50多就开了,刷屏吧。我家里网络平常极速,但是此时证明刷了一个小时系统都进不去。
因此提醒大家可以多找朋友,或者去网吧,那里速度快。我付费去某店家,他都刷进不去,可见。。。
手机信号可能比网络还快,我进去了,但是提交不了。
最后是要同事在公司刷上的。可以先把信息填好在word里,然后到时候抢速度copy。

3、    没错,你没看错。过户大厅周六也上班,很多中介都不知道。所以抢周六的号,很有可能有!而且过户人少,速度很快,尤其是下午。

4、    当场发证,登记费80。

七、    抵押
将房本给银行,委托给汇丰律师全程办理,不用自己跑建委了。等着放款给卖家。

最大感悟:凡事多问,各个细节了解清楚对买卖双方都安全都好!
行业总体佣金太高了,合格中介边际作用在于谈价格,其它不一定比你更专业,碰到复杂情况很多时候帮倒忙。
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  provia (Temphos) 于  (Sun Nov  1 01:05:38 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房最新攻略2015】 的大作中提到:

水平可以当店长了!
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  dazhazi (dazhazi) 于  (Sun Nov  1 06:48:04 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房最新攻略2015】 的大作中提到:

这点事情要几万、十几万的手续费,算不算最赚钱的行业
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  continued (未完待续) 于  (Sun Nov  1 07:24:25 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房最新攻略2015】 的大作中提到:

LZ你做兼职中介不?诚聘!
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Sun Nov  1 08:34:19 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房最新攻略2015】 的大作中提到:

1%产权过户了下。父母至女儿
还是之前一样本
【 在 flyingfrog 的大作中提到: 】
: 祝贺!
: 1%满二唯一,99%满五唯一是什么意思?看不懂啊。
: 据我观察,至少最近几个月这是第一次出现过户大厅周六上班,我周五看到了没敢当第一个吃螃蟹的...对了,房本是周六当天就出吗?没改成不动产证?
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Sun Nov  1 16:39:03 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房最新攻略(网签、面签、交税】 的大作中提到:

自己按照建委打印一份自行成交版就好了。或者直接拟签一份协议,约定所有事项。包括税费之类
【 在 littlefox 的大作中提到: 】
: 佩服lz!问一下你们的合同也是自己签订的么?用的个人成交版?其中对房子的税费情况有约定么?谢谢
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Sun Nov  1 16:39:49 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房最新攻略(网签、面签、交税】 的大作中提到:

一样都可以过。业务都一样。协助六所开的,基本都只有一家窗口
【 在 lotusyang 的大作中提到: 】
: 朝阳新开的税所谁用过,业务咋样?
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Sun Nov  1 23:19:24 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过】 的大作中提到:

帖子已经写得很清楚了。汇丰无所谓
看其他银行约定
【 在 foxliena 的大作中提到: 】
: 厉害,
: 先银行面签还是建委网签呀
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Sun Nov  1 23:20:42 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过】 的大作中提到:

回复贴很清楚了。
五年之前父母占1%,孩子99%。两年前过户了给他们孩子。孩子现在100%
【 在 dylanwan 的大作中提到: 】
: 赞!一样没看懂那99%和1%,等lz为大家答疑解惑。  
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Mon Nov  2 10:50:27 2015)  在
 【Re: [原创]自主极速成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过】 的大作中提到:

我这个贷款经理 
叫支媛 18612578305。跟她说过了,可以直接找她
【 在 wjqj111 的大作中提到: 】
: 同求汇丰贷款经理电话,谢谢!
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Fri Nov  6 22:39:44 2015)  在
 【Re: [原创]极速自主成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过】 的大作中提到:

那是已经没号了。早上进去的时候都会显示可以选择日期
【 在 Ruc83669448 的大作中提到: 】
: 页面进入之后在预约日期里并没有出现周六的选项呀,周六的号要怎么约……急
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Mon Nov  9 17:32:50 2015)  在
 【Re: [原创]极速自主成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、过】 的大作中提到:

建委在买卖双方交易要素都一样情况下,不会让你做低价格的
【 在 sillypig123 的大作中提到: 】
: 网签价真不能改低了?重新做一遍资审能有用么?请问我应该找哪个有关部门再咨询核实啊?
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  wwsina2001 (hoooo) 于  (Mon Nov  9 17:33:34 2015)  在
 【Re: Re:[原创]极速自主成交朝阳二手房攻略(网签、面签、交税、】 的大作中提到:

看单位
有些单位不用流水,比如公务员之类。如果需要,那就是两倍
【 在 Asunleaf 的大作中提到: 】
: 汇丰对银行流水的要求是什么啊?需要2倍的月供吗?
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倡导二手房自行成交,房主多卖钱,买家少花钱
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